精品文案-尚美佳2007年西安融僑中央首座整體發展戰略及產品定位建議報告-資料下載頁

　　

【正文】 風系統、吸風系統和空調系統有機結合，高效節能的同時也締造完美室內生活空間。 □ 簡裝交房： 避免業主入住后二次裝修，可實現環保。 □ 私家梯廳： 主人、服務電梯分開設置，主人及服務人員分別入戶，并設有服務人員獨立生活、工作區，分區明確，保證主人區域的私有空間專屬感保證服務人員與來賓互不干擾。 □園區垃圾處理： 垃圾存放處位于汽車坡道地下一層通往商業的運送貨物通道處，全封閉式設計。每座樓與地下車庫之間均單獨設置垃圾運送通道，與地下一層大堂完全分離，互不打擾。 □專案戶式中央空調： 全方位模擬人體對氣流的感受，并以此為依據進行優化。 □專案戶式中央空調： 實現 1： 1的車位比。 三、細節構造 景觀規劃建議 ④ 園林景觀規劃建議： 景觀規劃建議原則 本案的環境景觀規劃，要外引內優 ，在內部營造出一個由“湖”（ 可采用淺水，采用“中水循環”等環保處理方式 ）為核心的水景觀，匹配目標客戶群對高端居住的心理和品質感需求。 以“坡、林、溪、谷”為主要元素，表現出一種“島”、“果嶺”等特征，打造高新區惟一的別墅級多重立體景觀院落， 體現豐富的交流休閑空間： 。 體現高檔社區景觀，一定程度的控制成本。 湖泊 〃 坡林溪谷 〃 生態園林 景觀空間 1：湖泊 A B 充分利用施工所產生的資源，將土方營造跌宕起伏的坡地及 “ 果嶺 ”景觀，讓園林 “ 立體 ” 起來。在此基礎上，可根據應歸屬感與自然的設計原則提出 “ 島 ” 的概念：使得一幢或兩幢房子便成為獨立的小組團，從而使 “ 棲息 ” 在島上的 “ 家 ” 富于特征性的領域感和歸屬感。 “ 坡 ” 概念在規劃中的落實 考慮水景是中高端社區的重要組成部分，在以湖為中心的景觀營造上，建議將 “ 溪 ” 作為重要主題，將 “ 溪 ” 文章 “ 做透 ” 、 “ 做精 ” 、“ 做細 ” ，實現 “ 處處是水景 ” 。水與景的相融、水與人的親近、水與建筑的結合。 “ 溪 ” 概念在規劃中的落實： 景觀概念打造四大要素 C D 在坡地形成 “ 島 ” ，在溪形成水景，自然使得項目出現了落差，一種“ 谷 ” 的景觀形態便應運而生。體現了追求自然，注重人與自然環境關系的設計原則。使景觀真正滲透到每一處，達到最大限度的均好性。努力使戶戶都能夠最直接地接觸到中心景觀，充分享受自然綠色。 “ 谷 ” 概念在規劃中的落實： “ 林 ” 的作用，不僅在于其綠化效果高于草坪，并具備了良好的凈化空氣功效。在社區里，種植適宜北方的樹種，以高大喬木作為整個住宅景觀區的骨架樹種，遍布于道路、水岸、坡地，形成林蔭大道、社區森林等。成點、成線、成片，打造一個自然化的公園社區。 “ 林 ” 概念在規劃中的落實 景觀概念打造四大要素 蜿蜒的水系，在社區里形成生態濕地概念，并形成 “ 島 ” 和水岸。 景觀空間 2：溪流 水岸主題景觀，形成多個景觀點和社區活動空間 景觀空間 3：水岸 空間層級 4：水系 可營造出跌水、噴泉等各種主題的水景觀。 商業業態規劃 ⑤ 中央首座的商業做成什么？ 思路一： 類似于世紀金花輻射全市的商業中心 項目屬性定位 思路二： 輻射本區域及周邊的商業中心 其他思路 4號 ， 2號地塊臨街商業 提升商業和住宅價值 中央首座的商業需要多大面積 一般城市居住區商業設施指標： 城市居住區的公建配套設施，應依據人口規模確定合理的服務面積。 國際類比社區商業規劃指標：商業規模比 ： 1 資料來源： —— ：鄰里住區理論； —— 《 集合住宅 》 ：日本光丘花園城社區 商業面積：住宅面積 商業配套規模適度性 類別 居住區 人均商業服務建筑面積 ㎡ /人 合理服務半徑 8001000m 居住級商業的規模需求： 覆蓋區域：高新中心及其發展區 指標 類比商業規模 預計住宅建筑面積 250萬 商業規模比 ： 1 ㎡ 規劃居住人口 10萬人 ㎡ /人 ㎡ 大型購物中心 規模（萬平米） 條件支持 輻射區域 開元商場 6萬平米 鐘樓商圈；東、西南、北四大街商業帶。 全市 小寨百盛 3萬平米 小寨商圈；周邊 50萬常住人口；每日 50萬人流量。 全市 高新世紀金花 2萬平米 高新路成熟商圈；周邊 20萬常住人口及商務人口； 全市 土門愛家超市 土門商圈、西二環沿線商務帶以及周邊 50萬常住人口 全市 從城區的地位、項目的公共交通及人流狀況來看， 本項目難以成為輻射全市的商業中心。 市級購物中心的規模及條件支持 項目屬性定位：思路一可行性分析 項目規劃現狀及唐延路北端商業展望 現狀條件： 距離唐延路步行 5分鐘； 驅車前往南二環、西二環快速交通干道 5分鐘； 所在地塊處于未來市級核心商圈發展區的交通位置； 目前未形成區域商業中心。 項目屬性定位：思路二可行性分析 本項目作為現階段的區域性商業中心，并逐漸契合未來的市級商圈，適度商業規模為： 35萬㎡。 形成大約 30萬平米商圈，酒店式公寓約 8萬平米。 易初蓮花 楓葉新都市 百安居 城市風景 紫薇臻品 世紀金花 愛家超市 金鷹百貨 土門愛家 楓林華府 橡樹街區公寓 8萬平米 CLASS公館 8萬平米 核心客戶群： 周邊 3000米范圍的社區圈 區域 10分鐘車程內居民 競爭優勢建立： 必須有自己的主力品牌商家，從而以距離優勢留住區域內消費者；并通過特色的中高端的主題商街，形成強烈的體驗感，增強消費力。 地理位置： 位于樓盤所在區域的交通樞紐位置，或者是相對的地理中心位置，具有一定的聚集力。 項目屬性定位：區域商業中心特征 本項目從外部環境到項目本身具備突破的可能性 項目屬性定位 —— 區域商業中心 區域商業中心 高端人群樂于體驗新生事物 2號地塊 4號地塊 BLOCK體驗街區 國際品牌賣場 周邊道路的通達性較好 項目地處高新、土門、二環唐延路商業輻射區 建筑意向經典、尊貴 處在高新唐延路豪宅區域 有公園、露臺、騎樓等增加體驗價值場景 外資大型賣場開始搶灘 高新中高端消費氛圍成熟 政府規劃商業賣場用地 帶動 互補 利用大型商業廣場樓頂建設空中花園商務休閑區 4號地塊定位：國際購物廣場 4號地發展戰略定位： 業態模式 主要特色與功能 主要內容 已在中國開設的店名（例） 便利店（ CVS） 營業面積 80100平方米，經營內容為食品，飲料，便利性服務 食品店、雜貨店、快餐店、藥店 711（美國）；羅林（日本）； 百佳（香港） 標準化食品超（ SM） 營業面積 1000平方米以上，以經營生鮮食品為主，雜貨和家居用品為輔 傳統食品超市（不經營生鮮食品的小超市），食品店，雜貨店，菜市場 阿霍德頂頂鮮超市（荷蘭） 友誼西龍超市（日本） 大型綜合主題超市（ GMS） 營業面積 250010000平米以上，綜合食品超市和百貨店特色。 食品超市，百貨公司、食品專賣店和熟食店 家樂福（法國）、沃爾瑪購物廣場（美國）、蓮花易初購物（泰國） 主題性的購物中心 營業面積 10000平米以上，包括精品家具、家私以及主題性的購物中心 精品家具、家私等 宜家家居、紅星美凱龍、百安居等 商品批發集散中心 （新模式） 營業面積 10000平方米以上，以國內外名牌產品的批發為主。 批發商場，大型超市，倉儲賣場 利聯倉行（香港） 倉儲式會員店（ WS） 營業面積 10000平米以上，經營內容 50%70%為食品， 50%30%為非食品 批發商店，超級市場，農貿市場 麥德龍（德國）、沃爾瑪山姆會員店（美國）好又多（臺灣） 超大型購物中心 （ MALL） 營業面積 40000平方米以上，提供購物、娛樂、餐飲、旅游、休閑、辦公為一體的全方位服務 百貨商廈、食品餐飲業、娛樂休閑業 第一八佰伴商廈（日本） 遠東百貨（臺灣） 新東安百貨（香港） 中高檔百貨公司 營業面積 10000平方米以上，提供店中店和時尚百貨服務 百貨商場 豐聯商廈（新加坡） 太平洋百貨（臺灣） 總結：引進以歐美日等為代表的世界 500強零售公司為代表的跨國連鎖集團，或者臺、港、東南亞華人百貨集團。 大型集中式商業休閑廣場 公 共 廣 場 商業廣場舉行演出活動 商 場 入 口 處 街區商業整體形象定位 與傳統單純休閑的場所相比， 會有購物的功能，與傳統的商業中心相比， 他又是一個為特定圈層提供休閑和交往的場所。 一個能為精英人士帶來消費體驗的場所； 一個真正能讓西安高新時尚起來的符號； 一個讓西安各路名流交往聚會的圈子； 一個能讓西安精英人士沉淀氣質的場所； 一個氣息高貴，但并不缺少趣味性的場所。 城市精英人士交往、休閑、購物的高端場所 國際 BLOCK PARK！ 商業部分創新價值：特色風情商業街 整體性 :商業街的室外空間及景觀設計應結合街鋪一起考慮 參與性 :景觀設計能夠使人駐留，使人在購物、休憩、嬉戲、交往等人性化活動中體驗到生活的樂趣 主題性 :具有獨特的意義及內涵，并符合項目的整體定位及商業街的定位，主題的核心概念及其詮釋應貫穿于整個商業街的設計中，并考慮景觀空間的觀賞性，通過局部亮點設計來體現街區的品質。 物業發展建議原則： 原則：強調建筑空間影響人們行為方式 街區風格：特色、簡歐的風情商業街區 底層商業外立面風格與住宅的風格和諧統一，體現歐洲風情 入口凹進，突出空間變化 建議商業騎樓增加經典的歐式燈 增加趣味性小品和設計感較強的標識 建議將商業的氛圍延伸到街區中，街區中也有 休閑的桌椅。 情景商街 ——體驗價值營造 商業區雕塑作品 項目形象定位 ——體驗價值營造 項目功能定位－精英人士消費模式分析 ? 通常以商務休閑和交往為目的； ? 餐廳、酒吧及其他或以商務為目的的購物行為 ? 人群單純、私密、環境好 ? 獲得較高的體驗價值 ? 消費目的 ? 消費方式 ? 消費場所 ? 消費感受 精英人士單純以購物為目的的消費會比較少，他們通常希望消費活動能在一個場所完成，如果購物功能融入得當，也能讓他們有較好的購物體驗。 項目功能定位 ? 所以本項目將是一個專門為城市精英人士奪身定做能獲得全面、極致的體驗消費場所，主要包括以下功能： ? 娛樂、休閑 ? 餐飲 ? 購物 ? 藝術沙龍 ? 展覽、展示 建議餐飲：娛樂、休閑：購物：文化展覽 = 30%： 20%： 40%： 10% 項目業態定位 功能 ? 購物 ? 餐飲 ? 休閑、娛樂 ? 藝術沙龍 ? 展覽、展示 ? 小型俱樂部等 對應業態、業種建議 ? 服裝、珠寶、鐘表、紅酒、禮品等 ? 西餐廳、中餐廳 ? 酒吧、躺吧、水療、影院 ? 畫廊、音樂沙龍 ? 品牌、藝術品展覽展示廳 ? 各類俱樂部聚會場所 從單純的業態來說，會與周邊商業甚至市級購物中心有相同的地方，但不同的是對于商家品牌和業種的選擇，可以集中一些其他商業中沒有的品牌，而且在檔次上比較一致，實現差異。 項目屬性定位 —— 成功案例借鑒 萬科城簡介： 物業地址：深圳龍崗區稼先路 占地面積： 397883平米 建筑面積： 437670平米 住宅面積： 398050平米 商業面積： 30000平米 西班牙風情街 ——LIVING MALI（全生活廣場） 不僅具有購物功能，還具有政府服務功能、醫療服務功能內等全方位生活功能。萬科城西班牙風情商業街，是一個啞鈴型的購物公園，可以滿足 “ 逛 ” 街的樂趣和一條龍的生活方式，是中國第一個集特色餐飲、古典文化、主題購物和娛樂休閑為一體溶解異域風情的 LIVNG MALL。 營造開放式街區和廣場，將體驗感引入到商業環境中來，注重建筑與環境的有機結合 將消費體驗街區化、情景化 開放式的休閑水景廣場 充滿繽紛風情的街區 三大主題，三種風情 萬科城商業模式上，采取：營造特色休閑、風情購物區，在購物中休閑，在休閑中購物。 商圈輻射范圍： 核心商圈消費人群（ ） 次級商圈消費人群（ ） 輻射消費商圈人群（車程 20分鐘以內） 業態定位 國際美食坊 時尚購物中心 娛樂休閑廣場 健身美容、汽車飾品,7%美食世界, 15 %社區配套, 28 %休閑娛樂風情街區,36%超市百貨, 15 %健身美容、汽車飾品 美食世界社區配套 休閑娛樂風情街區超市百貨0100020223000400050006000700080009000健身美容、汽車飾