廣州中旅項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位-資料下載頁

　　

【正文】 使物業(yè)的價(jià)值最大化；分策略之六：以標(biāo)志性的超高層建筑確立整體形象，并形成強(qiáng)制性視覺沖擊，增強(qiáng)昭示性；107戰(zhàn)略形成價(jià)值體系價(jià)值體系高形象 生態(tài) 景觀型商業(yè) 服務(wù)為先導(dǎo) 功能彈性化 綜合體資源共享超高層 五星級酒店標(biāo)志性雕塑及廣場108項(xiàng)目整體定位109形象定位 紐約 TIMESSQUARE? 欲望、渴求、刺激在方寸土地上被壓縮成高濃度的都市體驗(yàn)，都市經(jīng)驗(yàn)。? 最輝煌的都市娛樂中心。? 室外信息的教堂、霓虹燈的天堂。? 多媒體表演的舞臺(tái)。? 納斯達(dá)克指數(shù)撥動(dòng)著全世界的財(cái)富。我們的客戶：他們是這樣一群人：不停的在世界殊多都市中穿梭， 因此，他們理解這兒 —— 都市的核心、經(jīng)濟(jì)高度聚集的細(xì)胞核；他們熱愛都市，都市的價(jià)值造就了他們的價(jià)值，當(dāng)一些富人進(jìn)入郊區(qū)時(shí)，他們卻住進(jìn)都市最繁華最核心的區(qū)域，因?yàn)樗麄冃枰o緊抓住都市的萬千變化。 他們在這里，并代表著一個(gè)階層：富有、榮譽(yù)而且更年輕、求變的活力階層。110TIMESSQUARE111NAGAOCenter? 來自于印度的海神傳說，半身為人，半身為蛇。? 代表了融合、非此即彼的現(xiàn)象。? 意指東方與西方融合、傳統(tǒng)與現(xiàn)代的融合。? 是豐富的、多元的、可變化的。? 廣州 24小時(shí)不打烊的都市生活與時(shí)尚區(qū)；廣州第一個(gè)觀光性商業(yè)街區(qū)，不是最大的，但是最有特色的 ShoppingMall；備選案名 ：東一時(shí)區(qū) 城市走廊 備選案名112生意、工作西方、時(shí)尚的中國的、傳統(tǒng)的生活、娛樂 3 1 4 2NAGAOCenter（ 融合文化） 示意甲級辦公樓人文EMBA學(xué)校游戲中心 日本 mega web（汽車文化）高級音樂廳茶文化區(qū)吃在廣州 ……雙年展健康館五星級酒店共享空間粵曲館與科技觀光型購物中心酒店式公寓互輝映書店CEO俱樂部商務(wù)會(huì)所酒吧各國餐飲113備選案名： “ HOPSCA” （豪布斯卡） “ 新都市商業(yè)集合體 ”? 全新的商業(yè)模式Hotel+Office+Parking+Shopping+Convention+Apartment? 城市綜合體—— 效益最大化—— 資源整合化114項(xiàng)目在開發(fā)發(fā)的不同階段，定位應(yīng)有三個(gè)層次的深化第一個(gè)階段第二階段最后階段目前廣州、環(huán)市東沒有一個(gè)地方能夠?qū)⒉惋嫛蕵贰①徫锖吐糜巍⑽幕鹊热考谝黄稹＿@類時(shí)尚、有特色的如北京路，是很多不同的個(gè)體組成，沒有一個(gè)整體的投資者和管理者，這應(yīng)該是本項(xiàng)目的一個(gè)明確的吸引力。★ 強(qiáng)調(diào)都市文化性、可游覽性；★ 強(qiáng)調(diào)綜合性★ 一個(gè)國際交流、人們聚會(huì)的地點(diǎn)；進(jìn)展到一定時(shí)候，希望項(xiàng)目成為廣州具有文化特色的都市旅游景點(diǎn)，到廣州的人，一定要來看看。里面會(huì)有很多的活動(dòng)，很多人在此聚會(huì)。這樣層層深化的定位，將使項(xiàng)目穿上時(shí)尚文化眩目的外衣，抓住人們的眼球，脫穎而出115購買者分析寫字樓—— 銷定為本地大型企業(yè)、銀行及外地或外資公司在廣州的分公司（總部）116購買者分析公寓117客戶定位118功能分區(qū)及規(guī)劃指標(biāo)建議119規(guī)劃指標(biāo)及功能配比總建筑面積約 34萬㎡。規(guī)劃指標(biāo)：建議功能配比調(diào)整：注：我們僅提出基于市場的示意性功能配比，沒有唯一性；實(shí)際根據(jù)政府規(guī)定、公司策略、建筑設(shè)計(jì)要求進(jìn)行調(diào)整。原有功能配比：建議功能配比：120功能布局示意寫字樓酒店服務(wù)式公寓商業(yè)商務(wù)會(huì)所休閑會(huì)所、共享空間地下停車場超高層2層高層1至 5層121物業(yè)發(fā)展建議122建議原則 我們給出的物業(yè)發(fā)展建議并不是設(shè)計(jì)方案，而是對設(shè)計(jì)提出的建設(shè)性意見，即市場接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)動(dòng)客戶購買的因素。123物業(yè)發(fā)展建議基本思路KPI體系人文符號功能化體系國際 生活標(biāo)志性 —— 娛樂型 BoxShopping/雕像 /超高層高適應(yīng)性（彈性空間 /α—room ）超標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)室內(nèi)外共享空間 /風(fēng)格化建筑智能化管理完善的交通 /停車 /會(huì)議系統(tǒng)高針對性（服務(wù)式公寓 /寫字樓）娛樂型 Boxshopping124超高層 小高層 商業(yè)服務(wù)式公寓studio soho 個(gè)性空間多層次園林頂級寫字樓 商務(wù)會(huì)所五星級酒店 休閑會(huì)所 大堂 共享空間 娛樂型購物中心Box Shopping集中展示區(qū) 信息發(fā)布站 品牌櫥窗 主題推廣區(qū) 標(biāo)志性等候點(diǎn)TAXI直達(dá)大堂與商業(yè)融合產(chǎn)品解構(gòu)125我們的“中心化 ”舉措之一商業(yè)娛樂中心建筑群標(biāo)志性借鑒地區(qū)性總部 丹佛（美國）的中心化舉措126愷撒大拇指主軸線新凱旋門 步行道我們的 “中心化 ”舉措之二167。有些功能是產(chǎn)生經(jīng)營回收的，有些功能僅為區(qū)別于其它的標(biāo)識。借鑒全國性總部 拉德方斯（巴黎）中心化舉措標(biāo)志性127整體建筑風(fēng)格建筑造型處理應(yīng)考慮能從周邊的物業(yè)中躍然而出，予人以強(qiáng)烈的視覺沖擊力，又要適合現(xiàn)代人的審美需要。 標(biāo)志性我們的 “中心化 ”舉措之三128元素一：主樓超高層建筑標(biāo)志性建筑群 —— 超高層 /豪華酒店超高層建筑增添了環(huán)市東路又一道風(fēng)景線超高層位于環(huán)市東與建設(shè)大馬路交叉口處，進(jìn)入性與昭示性良好。主入口設(shè)在環(huán)市東路上。129德意志商業(yè)銀行總部 ，位于法蘭可福，總建筑面積 10萬平米。大樓是世界上第一座高層生態(tài)建筑。 整棟大樓全部采用自然通風(fēng)和溫度調(diào)節(jié)，將運(yùn)行能耗降到最低，同時(shí)也最大程度的減少了空氣調(diào)節(jié)設(shè)備對大氣的污染。建筑物的生態(tài)設(shè)計(jì)若干 4層高的空中花園沿著中庭螺旋而上， 不僅為辦公人員提供了舒適的綠色景觀，還避免了全封閉式辦公建筑的昂貴開支。每間辦公室也都采用自然通風(fēng)。 130電梯、樓梯間和服務(wù)用房被成組放置在大樓的三個(gè)角部，使村落般散置的 辦公室和花園更具整體性。成組的巨柱支撐著橫梁，辦公室和空中花園都不受結(jié)構(gòu)構(gòu)件的干擾。中庭的頂部德意志商業(yè)銀行總部131雙層呼吸幕墻：q利用自然光實(shí)現(xiàn)照明q減少空調(diào)的使用q通過開啟窗實(shí)現(xiàn)自然通風(fēng)q通過遮陽百葉防止日曬q室內(nèi)無眩光呼吸式玻璃幕墻132超高層主入口大堂入口氣派且具有較強(qiáng)的展示性133導(dǎo)示牌示意134建筑大堂便利性、融合性、安全私密性 ——216。設(shè)于二層平臺(tái)，與商業(yè)入口區(qū)分216。可以打 TAXI的大堂216。設(shè)置獨(dú)立訪客停車的車庫216。與商業(yè)停車完全區(qū)隔135商務(wù)會(huì)所216。 會(huì)客吧：在辦公場合不便接待時(shí)可與朋友上會(huì)客吧小坐，或獨(dú)自去飲一杯咖啡，盡顯逍遙。216。 商務(wù)中心：設(shè)立公務(wù)秘書間，翻譯服務(wù)，秘書服務(wù)，辦公系統(tǒng)自動(dòng)化服務(wù)。216。商務(wù)會(huì)議室、洽談室、培訓(xùn)室租賃服務(wù)、會(huì)務(wù)安排136休閑會(huì)所 —— 酒店同公寓共享功能包括多功能影視中心、美容廳、健身房、兒童天地等。137共享空間216。商業(yè)頂部、公寓頂部園林與超高層室內(nèi)生態(tài)空間融合，結(jié)合空中花園與架空層花園形成多層次園林138元素二：服務(wù)式公寓服務(wù)式公寓為板式高層。 通過建筑設(shè)計(jì)，使公寓達(dá)到戶戶光線充足、視野開闊的效果。同時(shí)公寓又是個(gè)性空間， soho場所。BoxLiving服務(wù)式公寓139roomαl釋放小空間的多種可能l建筑無限可能的場所BoxLiving的定位 —— 彈性空間價(jià)值緣于可變140α—roomBoxLiving的定位 —— 彈性空間滿足 α—room （居住魔方） 個(gè)性化和適應(yīng)變化性要求141α—room （生活魔方） 大空間無限分隔的戶型設(shè)計(jì)從傳統(tǒng)的 menu plan模式 —— 大空間平面（ free plan）模式142+ =+ =+ = or or單一的組合模式 —— 具有可變性住宅 （ flexhousing） 模式……α—room以單元模數(shù)的一個(gè) “menu plan” （居住菜單）BoxLiving的平面組合形式143N P V HIO R NN P HV*I * RN P V HIO R NN P HV*I * Rα—room （居住魔方）戶型設(shè)計(jì)的可變性與適應(yīng)性α—roomBoxLiving的針對客戶的典型組合方式144+ =從居住型小戶型向 “Studio”/ “SOHO” 的轉(zhuǎn)變?chǔ)痢猺oom （居住魔方） 的演繹 —— 菜單組合方式145+ =“menu plan”（居住菜單）的縱向復(fù)式組合利用樓梯間下方，增加一間多功能房，空間使用面積大于建筑面積α—room （居住魔方） 的演繹 —— 菜單組合方式 （ 縱向組合）146利用落地凸窗的特性，設(shè)置步入式陽臺(tái)，模糊的陽臺(tái)同房間區(qū)分，步入式陽臺(tái)的設(shè)置可根據(jù)使用者的喜好選擇安裝，拋棄傳統(tǒng)的居家模式。 步入式景觀凸窗室內(nèi)地面步入式陽臺(tái)步入式景觀凸窗步入式陽臺(tái)α—room （生活魔方） 的演繹 —— 菜單組合方式147B戶型平面A/C戶型平面平面示意圖以 60㎡（ 610）為一個(gè)基本單元148以三層為一循環(huán)，以一個(gè)循環(huán)為模型，構(gòu)筑一個(gè)三層高的框架，公共走廊設(shè)在第二層。戶型按垂直關(guān)系將戶型分為 A、 B、 C三種戶型，入戶門設(shè)在 B戶型， B戶型為必選戶型， A、 C戶型按需選購，組合成所需的戶型。共 72種戶型組合的可能性。而且結(jié)構(gòu)與圍護(hù)分離，日后業(yè)主有重新組合戶型的可能性。黃色的為三層所共用的走廊，藍(lán)色的為垂直的交通井，紅色的分別為廁所與廚房的排氣管與排煙管。肉色的為水管電纜 立體示意圖149150151152153154服務(wù)式公寓的可能性（客戶需求）?全套家具家電、室內(nèi)精裝修，廚房衛(wèi)浴設(shè)施要齊全；?提供家政服務(wù)、鐘點(diǎn)工服務(wù)?HBO電視，寬帶上網(wǎng)；?停車方便?有會(huì)所、酒吧等休閑娛樂場所，服務(wù)高檔完善?裝修最好簡單而有品質(zhì)?居住區(qū)域安全有保證?優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理?能和一群志趣相投的朋友一起，不會(huì)孤單155“服務(wù)式公寓相關(guān)建議 ”156服務(wù)式公寓提供的附加服務(wù) 業(yè)主人流入口廳堂設(shè)酒店式服務(wù)臺(tái)，保安及物業(yè)管理人員可在此輪值；住戶可于酒店式柜臺(tái)接收留言口訊； 家居清潔及家務(wù)助理服務(wù)； 干濕洗熨服務(wù)； 安排電召的士服務(wù)； 租車服務(wù)； 籌辦宴會(huì)及到會(huì)服務(wù)； 提拿物件，關(guān)開車門； 定時(shí)喚醒服務(wù)； 代為訂餐、送餐服務(wù)； 代租、代管服務(wù)；157元素三：景觀型購物中心寫字樓酒店服務(wù)式公寓商業(yè)StreetMall+BoxShopping158商業(yè)的核心是人氣的聚集突破點(diǎn)：必須配合有效的措施實(shí)現(xiàn)人氣的聚集? 建筑特色? 圍合造景? 吸引人的工具（尖端消費(fèi)品展示區(qū)）? 符合廣州文化，且能超越廣州現(xiàn)有的科技、人文展示。? 主力品牌店? 廣場與雕塑……159“shoppingmall”超級購物中心是世界上最為流行的商業(yè)業(yè)態(tài)? ShoppingMall，是一種集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游為一體的 “一站式 ”消費(fèi)場所。它起源于歐美，伴隨著家庭汽車化和住宅郊區(qū)化而誕生，是現(xiàn)代工業(yè)文明和商業(yè)文明的產(chǎn)物。? “ShoppingCenter”這并不是 “Mall”本身的含義， “Mall”并不是要讓消費(fèi)者感覺 “更大 ”，最主要的是要有鮮明的 “定位 ”和獨(dú)特的魅力。? 衡量其成功的標(biāo)志，不是商場、車庫的多少，而是人工湖、蹦極、攀巖之類的娛樂活動(dòng)、樹木、草坪、圖書館的數(shù)量。 本項(xiàng)目應(yīng)該說是這種意義上的 Mall。3160StreetMall的建筑概念模型 ——Foldedstreet216。Foldedstreet—— 與周邊環(huán)境相結(jié)合的小規(guī)模體塊組合而成，使街區(qū)生動(dòng)活潑216。觀景平臺(tái) —— 體塊相互錯(cuò)落，形成了豐富的空間層次，同時(shí)營造出生態(tài)觀景平臺(tái)161Centre +StreetMall的建筑形式（ QueenStreetMall）216。直通街概念 —— 建筑化的、人行道延伸進(jìn)去的建筑，建筑里面有廣場、展館、小店216。與環(huán)境親和、融合的街區(qū)代表216。對環(huán)境作出貢獻(xiàn)的同時(shí)也得到環(huán)境的回報(bào)162BoxShopping的建筑形式163BoxShopping的平面示意人流匯集 /信息發(fā)布 /營銷的風(fēng)格化展示164BoxShopping的 功能示意216。建于商業(yè)的前廣場，與商場及架空層連接；216。人流匯聚： Box是車庫 /地面 /架空層等人流集散的場所，有利于人流的疏導(dǎo)及各功能物業(yè)間交通的組織；216。展示場所： Box具有的信息發(fā)布/昭示 /人流匯聚等功能，使其成為天然的展示和售賣空間；165停車設(shè)計(jì)時(shí)需要考慮商業(yè)車流與住宅車流的分離，并分別設(shè)出入口166休閑廣場 （ “街道家具 ”/景觀元素 —— 人文符號）167綜合體底部互聯(lián)互通168作為商場的有利支撐引入主力店和品牌店169特色酒吧咖啡街170高檔次的購物環(huán)境171綜合中心 —— 娛樂、康體172匯集各國特色餐飲173人造景觀增加活力174構(gòu)筑吸引客戶的 4大平臺(tái)綜合服務(wù)平臺(tái)綜合體表面是簡單組合的成果，實(shí)際上是內(nèi)在協(xié)同性的發(fā)揮： ? 規(guī)模效應(yīng)? 與其它個(gè)體項(xiàng)目的區(qū)別效應(yīng)? 整體形象提升? 星級酒店的統(tǒng)一物管 ? 會(huì)所、酒店配套設(shè)施的共享；? 餐飲、書屋、購物、教育設(shè)施等等帶來的便利性? 人流資源共享，內(nèi)部消費(fèi) 我們的宗旨：提升物業(yè)功能，提升服務(wù)175信息服務(wù)平臺(tái)— 信息發(fā)布展版、建立信息網(wǎng)絡(luò)服務(wù)；提供咨詢服務(wù) …教育平臺(tái)—EMBA 、 MBA的教室、舉辦各類（粵曲、插花等等）培訓(xùn)班金融服務(wù)平臺(tái)— 工商、銀行、保險(xiǎn)、擔(dān)保公司場內(nèi)辦理業(yè)務(wù) …構(gòu)筑吸引客戶的 4大平臺(tái)176配套設(shè)施177建設(shè)大馬路Boxshopping環(huán)市東路公寓酒店寫字樓Street mall整體功能分布示意178經(jīng)濟(jì)測算179180演講完畢，謝謝觀