某物業管理方案(文件)

　

【正文】 ，通過該手冊對大廈文化的思想和行為進行誘導和軟性約束。 4．某物業大廈精神文化建設 精神文化是某物業大廈文化建設的核心，是某物業大廈全體成員精神觀、價值觀、道德觀等文化精神觀的重要生成途徑。 （ 2）設置大廈物業管理咨詢點，開展各種形式的主題講座，主題演講，樹立某物業大廈的文化觀。 5 元 /月? m2，商業部分 5元 /月? m2，），報經物價部門審批后，向業主 /用戶收取管理服務費，并由公司總經理及管理中心經理負責。 （五） 管理服務費的收支預測：接管后第一周年是虧損的，第二周年力爭平衡，第三周年后略有結余。 2．以上的收入和支出測算是以我物業公司提供一流的管理服務支出為依據計算的。 十、“某物業”維修基金的建立、管理與使用 （一） 維修基金的建立 根據建設部、財政部（建住房 [1998]213 號）印發文件精神及《廣東省物業管理條例》第三十二條規定以 及廣州市國土房管局 [20xx]118 號文件（ 20xx 年 5 月 12 日）《廣州市物業維修基金管理暫行辦法》中大有關規定，為了保證房屋共用部位及共用設施設備的正常運行，解決在物業管理實際操作過程中，經常由于業主與物業管理公司在物業的共用部分及共用設施設備方面的維修責任不清，維修費用不能解決，造成業主與物業管理企業的矛盾，須建立維修基金，據該大廈的建設特點，該項基金的建立辦法如下： 商品房預售許可證在 1998 年 10 月 1 日前核發的，購房者應依照國家建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》的規定按購房款 2%繳交物業管理維修基金。 （二）維修基金的管理 1．維修基金的存儲： 維修基金應當在銀行專戶存儲，專款專用。 （三）維修基金的使用 維修基金是用于新建物業保修期滿后，房屋共用部位公共設施設備的翻新以及更新的基金，該項基金的使用具有以下要求： 1．專項存儲、專款專用、嚴禁挪作他用。熱愛我們的大廈，建設我們的大廈，是我們的責任，訂下公共遵守的公約，進行規范、引導和約束，全員參與，鄭重承諾，那么某物業將成為真正的楷模大廈，理想的辦公場地。舉止文明，高尚雅典，建立大廈新型友好的協作關系。 風尚篇 害蟲滅 臟物絕 黃賭消 毒品禁 在大廈內，橫掃一切害蟲是我們義不容辭的責任，自然界的害蟲以及人為的災害都關系我們的生活質量，嚴禁傳播一切黃色內容的刊物，音像。由住（用）戶攜帶有關證件（權屬證明、租賃合同、身份證等），填寫申請表 ，注明裝修時間、項目及施工隊伍名稱，并附有關圖紙資料，經管理中心審核并由裝修單位到管理中心簽定《裝修施工責任書》，交納有關費用、保證金，領取《室內裝修許可證》并辦理裝修人員的臨時出入證后，方可進場施工。 （ 4）業主后裝修施工單位在施工期間必須盡量降低施工時所產生的噪音和減少塵埃，避免對其他業主（用戶）造成干擾及不便，注意防火安全，排除消防隱患。 （ 6）裝修時間必須 安排在上午 8： 00— 12： 00；下午 14： 00— 21： 00，不延長施工時間，否則管理中心有權給予停水、停電的處理。 四、消防及安全管理規定 為加強本大廈消防工作，保護公共財產和大廈內住（用）人的生命財產的安全，根據《中華人民共和國消防條例》和廣東省有關消防規定，特制定管理規定如下： 消防工作實行“預防為主、防消結合”的工作方針，管理中心經理為消防責任人，帶領全體員工組成義務消防隊，負責防火和滅火工作； 管理中心要認真慣徹執行消防法規和 上級有關消防工作指標，開展防火宣傳，普及消防知識。 五、大廈電梯管理規定 1．制定《電梯乘客須知》要求乘客配合，管理好電梯。 5．電梯轎廂、廳門口保證清潔，地槽內無雜物，以保持開閉。 9．停用七以上的電梯，再啟動使用時須全面檢查各部位情況。 13．電梯機房要清潔、通風，有防止老鼠進入的措施；除電梯維修人員、消防人員外，任何人不得進入，機房內的設備非電梯維修人員不得 操作。 11．檢查鋼絲繩必須在轎廂停止運行情況下進行。 7．電梯載荷要均勻，中間停放為 宜，以免橋廂傾斜。 3．按規定使用電梯，做好電梯的維修保養記錄和日常的例行檢查，保證電梯正常運行和使用年限。 樓梯走道、出口和安全防火通道，必須保持暢通無阻疏散標志和安全指示燈要保證完好，任何單位不得擅自封閉，不得堆放物品、存放其它貨物； 大廈內的消防設施、器材不得挪作他用，嚴防損壞、丟失； 大廈內不準存放易燃易爆、有毒和腐蝕性物品； 裝有復印機、電傳機、印刷機的部位禁止吸煙和使用明火， 用酒精清洗機器部件時，要保持室內通風。 （ 8）裝修完工時，必須通知管理中心，管理中心派出人員觀察有否違反申請的審批要求，現場及公共場地是否有余泥和遺留雜物，如果達到各項要求，而裝修期間無其它違反記錄，經管理中心有關人員簽字 ，即可辦理保證金免息退還如有違反根據記錄從保證金扣除，余下金額無息退還交款人。 （ 5）不得改變或損壞原有房屋的結構、外觀和公共設施，不得改變房屋和配套設施的使用功能，如有損壞要恢復原狀，直到管理中心或有關部門滿意為止。裝修一切材料只能存放在室內，所有裝修工程只能在室內進行。 道德篇 重安全 講文明 道與德 親力行 安全、文明、禮貌、道德是大廈精神文明建設的標志，你的全力參與，將是大廈的希望。 公共篇 危與難 皆挺身 公有物 惜如金 與人方便，自己方便，一人有難，八方支援，有事情商量辦。護草茵雖是小事一樁，但人人講究清潔衛生，不亂吐痰，不亂扔垃圾，共同營造我們擁有的優良環境，某物業大廈就能心曠神怡，萬事順意。 3．大修、更新、改造工程結 束后及時結算，公布帳目。閑置的維修基金使用所產生的凈收益轉作維修基金滾存使用和管理。 在維修基金不足使用時，由物業管理企業預算上報給大廈業主或上級主管部門，由大廈業主按大廈的建筑面積再次向其主管部門申請劃撥。 由以上費用測算可以看出，物業管理公司是虧損經營，所以，在管理首年、第二年車場保管費收入將不進行分成，以彌補管理費的不足。 5 元 / m2 70%=24045 元 288540 2 商業用途部分物業 商業： 12300m2 12300m2 5 元 /m2 50%=27675 元 332100 3 車輛保管費 汽車位： 200（按 7： 3 分成） 200 600/位 50% 30%=18000 元 216000 720xx0 18000 48000 首年車輛保管費不分成，其收入彌補管理費的不足 200 600/位 50%=60000 元 單車保管費收入： 100 15=1500 元 摩托車保管費收入： 100 40=4000 元 （維持平衡，不分成） 合計 （車輛保管費分成） 75220 元 （車輛保管費不分成） 117220 元 902640 元 1406640 元 （細表）（第二周年，暫按入住率 90%） 序號 項 目 月 收 入 年收入 1 住宅物業管理費 住宅： 22900m2 22900 1。 （三）根據廣州市人民政府發穗府 [1995]152 號文件精神，開發建設單位一次性拔給物業管理公司用以購置大廈管理配套的用品（具）、消防面具、保安用品、綠化工具、清潔工具及用品等的費用為：按慣例做法是開發商按物業總建筑面積每平方米 3 元一次性向物業管理公司提供。 （ 4）辦某物業大廈內部刊物，對某物業大廈物業管理針對性的傳播，對大廈 業主 /租戶各組團單位進行有酬投稿征文活動。 （ 1）利用各種紀念日、節假日傳播某物業大廈文化精神。 （ 3）對各種文化活動加以制度規范、落實、跟蹤，包括制定活動的時間、地點、內容、方式、程序等。 3．制度文化建設 對于某物業大廈的文化建設，我們制定長遠的文化戰略，為達到既定目標，我們擬定了文化建設組織機構，專人負責，制定各管理規章制度，予保障各項文化建設的正常開展。 2．某物業大廈行為文化建設 某物業大廈是一個高 檔次的物業，針對人們文化素質高的特點，我們全面導入了 CI 形象管理，作為宣傳與提高大廈的聲譽，我們采取了以往的成功經驗，全面要求與引導員工及業主 /租戶“行有規范、動有準則”，開展有效的形象管理，具體做法有： （ 1）在某物業大廈內全面導入 VI 形象，根據不同位置配置各種標識牌，有統一的形象，體現出無處不在的文化氛圍和對人的尊重，使人們一進入某物業大廈，馬上就能夠感到典雅、舒適的環境和自由，飄逸的氣氛、完善統一的視覺系統、方便快捷的通訊信息和管理人員身先士卒的文明言行。設立專門部門，專人負責，齊抓共管；擬定制度，及時監督，并邀請業主委員會義務監督、溝通信息，發現問題及時處理。現我們對某物業大廈的文化建設按照下面五個層面全方位展開。大廈文化建設是社會安定團結的需要，是物業管理企業自身的需要，更是業主 /租戶們日益增長的文化生活的需要。 4．根據業主 /用戶的要求，提供有關服務。 4．嚴格控制噪聲污染，保持良好的辦公生活環境。 （十） 綠化環 保管理 1．定期對大廈周邊花草樹木及大廈內盆景花木，進行淋水、修剪造型、施肥、殺蟲養護。 3．在大廈地下車庫進出口設置減速杠，以保障行人出行安全。 3．操作人員必須在上班前、下班后做好轎廂、機房清潔，每天用不銹鋼水清潔一次電梯。 4．清潔保潔工作采取日檢、周檢、月檢、季檢的管理措施，確保大廈內及周圍無 衛生死角，達到“五星級”賓館的衛生標準。 8．火災、刑事和交通事故發生率不得超過 1%。 4．保安員每天 24 小時值班巡邏，每隔四小時保安員從一樓到天臺巡視一遍，簽到記事薄掛在每幢樓的天面，每巡視一遍簽到一次，并把整幢樓所發現的問題一一記錄下來。 除運用自動化系統外，我們還將做到以下日常工作： 1．本大廈一至四層實行半封閉管理、五層以上實行封閉管理，保安 24 小時設崗值班，五層以上業主 /用戶憑有效證件進出，裝修施工人員憑施工人員出入卡出入，嚴格做好外訪人員登記。利用信息技術對整個物業進行安全性布防，確保各重要部位人員進出的監視，形成一個綜合的保安監控網絡，與其它自動化系統交換信息。 4．將業主 /用戶入住前的水電表度數抄好、登記好存檔。 （五）水電保障系統管理 確保大廈的用水用電，斷電為零；抄水電表、代收代繳水電費準確無誤，方便業主 /用戶。 2．對水泵、發電機、中央空調、電梯、配電柜做好運行及維修保養記錄臺帳，定期檢修和保養 ，及早堵漏洞；管道和有電的設備均有明顯的提示標志；保證大廈設備設施處于良好運行狀態，保證正常供水、電、冷氣。 8．定期檢查室內外抹灰面層有無損壞處，發現空鼓、裂縫、脫落、爆灰等現象及時修補，以防擴大損壞；對吊頂工程要著重 檢查木龍骨有無變形裂縫和吊頂下垂情況，發現后及時更換。 4．每月走訪業主 /用戶，加強與業主 /用戶的溝通，積極接受業主 /用戶對大廈管理的意見和建議，從而不斷完善我們的管理工作。通過自動化系統，全面、集中控制和監護大廈內各種設施的運作，隨時掌握其運轉情況，及時、高速的搶修；依照工作和生活時間，定時自動對各類設施進行工作安排。 七、“某物業”的日常管理與服務 某物業是現代的商住大廈，是集商業、住宅于一體的現代建筑技術的結合體。 5．系統收集檔案資料。 （四）檔案管理設想 1．建立標準檔案室，設專業檔案管理人員，實行電腦系統化檔案管理，建立檔案管理雙檔制。 （三）檔案建立設想 1．制度化、標準化、電腦化按 ISO9000 質量標準建立檔案，管理檔案。 辦公用品的配置 編號 名 稱 數量 單 位 單 價（元） 合 計（元） 1 電 腦 2 臺 7000 14000 2 打 印 機 2 部 3000 6000 3 復 印 機 1 臺 18000 18000 4 掃 描 儀 SM3600 1 臺 1000 1000 5 傳 真 機 1 臺 3000 3000 6 電 視 機 2 臺 20xx 4000 7 VCD 機 1 臺 500 500 8 照 相 機 1 部 20xx 20xx 9 電 話 機 6 部 1000 6000 10 對 講 機 5 部 1500 7500 11 物業管理軟件 1 套 20xx0 12 財務軟件 1 套 15000 13 攝 像 機 1 部 10000 10000 14 錄 像 機 1 部 3000 3000 15 資料、文件、檔案柜 10000 16 計算器等耐用辦公文具 用品 120xx 17 保 險 柜 2 1500 3000 18 辦公桌椅 8000 19 會議室桌椅 5000 20 寢具 40 套 300 120xx 21 BP 10 部 300 300