某物業管理投標書(文件)

　

【正文】 工具22臺鉗臺120002000工作用具23電錘鉆頭套1500500用于日常維修24電鉆鉆頭套1200200用于日常維修25充電式手電把3200600用于日常維修26工作標示牌套110001000如：小心路滑等等小計　　　　34800　五員工生活設施類　　　　　1上下床張2740010800不含保潔、綠化2床上用品套5420010800軍被、墊被、床單等3電風扇臺141001400每4人1臺4熨斗套2100200員工用5電視機臺330009000員工用6DVD臺312003600員工用7洗衣機臺230006000員工用8電熱水器臺4500020000員工用9廚具批150005000員工食堂用10柜式冰箱臺130003000員工食堂用11消毒柜臺110001000員工食堂用12微波爐臺2300600員工食堂用13電飯堡臺44001600員工食堂用14其他零星物品批160006000員工食堂用小計　　　　79000　合計602302第七節 住宅區檔案的建立和管理住宅區的檔案資料是物業管理的重要資源，建立完善的檔案并進行科學的管理是十分必要的。制定檔案接管與管理的工作流程，檔案資料管理規章制度，檔案資料管理員（兼）崗位責任制。在檔案管理上，充分發揮計算機所具有的數據處理快、貯存信息量大、安全可靠、易于保存、方便使用等優勢，實現檔案管理的科學化和現代化。做到檔案組卷分類科學化。應符合防盜、防火、防蟲、防鼠、防潮的要求。附表：海上名門檔案資料分類目錄項目內容住宅管理業主委員會工作：業主委員會的章程、文件、通知、資料、歷次活動記錄等住戶管理：住戶資料（入伙通知單、購房合同、住戶登記表、業主公約、住戶證件、驗房簽收表、鑰匙發放記錄等）、住戶投訴、回訪記錄，住戶意見調查、統計記錄社區文化：社區文化活動計劃、記錄（簡報、照片、錄像帶、錄音帶等）、活動總結清潔衛生：清潔衛生檢查結果及記錄，垃圾清運合同，消殺合同及記錄綠化管理：綠化工作記錄及檢查記錄，消殺、病蟲害檢查防治記錄、綠化設備清單、使用及保養記錄車場管理：入住戶辦理停車卡記錄、辦卡車輛檔案、巡視路線、記錄、丟失車輛處理記錄、交接班、值班記錄，搬/入出記錄消防、治安管理資料：上級消防文件精神，本區消防設施的管理情況及有關消防治安狀況記錄。 經協商采取代為出租等方式盤活長期空置住宅。較為復雜的維修工程，事先應制訂詳細的工作方案，同時要求管理員到現場進行指導、監督和驗收。99%承諾指標179。每日巡視檢查清潔保潔情況，發現問題立即處理。嚴格控制外來人員進入，外來施工單位必須簽訂施工責任書，施工人員掛牌上崗，定位施工。要求保安員盡快熟悉海上名門用戶業主的人、車情況。施工單位應指定動火部位監控人，并配備足夠的消防器材。保持業主和公司之間溝通渠道的暢通，設立投訴電話和投訴信箱，不斷超越業主的服務需求，及時改進工作中存在的問題和缺點。暫時無法解決的問題應制訂解決的計劃并向業主進行解釋。每半年向業主作一次業主滿意率調查，由主任主持對調查結果及業主反饋意見進行分析，及時調整和改進管理服務方案。管理員每日對綠化養護情況進行巡視檢查，并將檢查結果作為綠化工的考核依據之一。（九）管理人員專業培訓合格率公司內控標準≥98%承諾指標≥98%測定依據管理人員培訓合格人數/管理人員總數100%≥98%保證措施建立嚴格的培訓制度并制訂詳細的培訓計劃，配備專職培訓員以及先進的培訓設施。采用原始資料與電腦磁盤雙軌制，確保檔案資料的安全可靠，實現檔案資料儲存方式的多元化。對各類消防設施，指定專人負責，建立責任追究制度。嚴格按照業主公約辦事，樹立管理處權威。（十五）化糞池、雨水井、污水井完好率公司內控標準＞98%承諾指標＞98%測定依據完好雨水井、污水井數量/雨水井、污水井總數量100%＞98%保證措施化糞池每半年清理一次。雨季、臺風季節加強檢查。完善保安管理制度 以ISO9001：2000質量管理體系有關標準和法律法規為依據，建立完整、規范、切實可行且符合海上名門正常運作需求的保安管理制度。規范海上名門的車輛管理，力保車輛停泊有序、交通暢順、標識清晰、管理完善。因此我司介入管理后，將以高標準、嚴要求組建一支“思想過硬、作風優良、紀律嚴明、訓練有素、服務一流”的專業化保安隊伍，以半軍事化、規范化、服務型的標準來管理保安隊伍，出色完成海上名門的各項安全保衛任務。建立健全保安管理制度 保安管理是否有效，需要有一整套完善的規章制度和辦事程序，為此，我司介入管理后，將根據ISO9001：2000質量管理體系之有關標準和法律法規要求，結合日常管理運作的實際情況，建立含《保安部值班管理規定》、《各崗位工作職責規程》、《治安管理規定》、《消防管理規定》、《停車場管理規定》、《保安交接班制度》、《消防設施設備定期檢查制度》、《應急工作規程》、《停車場管理規程》、《火警應急處理規程》等一整套完善的管理制度和操作規程，使管理工作有法可依，有章可循，做到行為標準化、管理規范化。積極與當地公安機關保持密切聯系，加強溝通與聯絡，及時了解社會治安情況，掌握犯罪分子動向，積極配合公安機關搞好物業周圍的治安工作，與周邊群眾和睦相處共同群防群治，保障物業的安全。⑸ 在執勤工作時，對違反治安管理規定的人，依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》向公安機關報告。根據海上名門的消防實際情況和消防安全要求，我司將把海上名門的消防工作擺上日常物業管理議事日程來抓，制定一系列的消防安全管理方法和措施，具體內容包括：⑴ 建立三級防火責任制和消防工作領導小組；⑵ 制訂消防安全“日”、“月”檢查制度，制訂落實海上名門重要部位防火措施，加強消防安全檢查，每年至少舉行一次消防演習；⑶ 加強消防設施設備管理，對海上名門的消防設施設備實行定期檢查，發現問題及時向有關部門報告，并加以整改確保消防系統100%處于正常待投入使用的狀態；⑷ 加強防火管理，建立動火作業審批制度，做到動火作業安全；⑸ 建立義務消防制度，組建義務消防隊，開展消防宣傳教育，制定滅火和應急疏散預案，定期進行消防演練，提高滅火撲救能力。必須通過有效的措施，維護管理責任范圍的公共秩序，使其秩序井然、管理有序。（二）同時派出員工隊伍，對設備實施接收管理，及時建立運行值班制度，做好設備的運行管理，確保設備的正常運行，保證供水、供電、供冷，實現接管中的平穩過渡。如《崗位責任制》、《設備安全操作規程》、《設備定期維護保養制度》、《員工考核細則》及《應急突發事件技術支持方案》等有關制度。（二）供配電系統高壓部分：負責日常的運行操作、管理和日常維護并做好相關運行記錄備查。（3）配備主管電氣的工程技術人員，要有完整的供電網絡資料(業主協助提供)，對樓宇的進線、房屋內的線路布置、走向、電力匹配及各樓層電力設備布置等，做到心中有數。（6）加強樓層照明、外圍照明設備的日常檢查維護、更換燈具等工作，確保海上名門照明系統正常運行。（10）遇火災、地震、水災等災害時，建立及時切斷電源等有關搶險、救援措施，并協助供電部門做好安全用電的有關工作。（2）供水管道、水表、泵、水池、閥門進行經常性維護和定期檢查，確保供水安全；每月對排水管道、雨水井、污水井進行檢查，并視情況進行清通。（6）每季度對水池、水箱管路進行清洗消毒，并出具經衛生防疫檢驗合格的報告，防止二次供水污染。（四）電梯系統操作、保養和維修基本內容（l）根據各種類型的電梯圖紙資料及技術性能指標，制定安全維修保養的規章制度。其定期維修保養的工作質量和技術性能由工程部負責檢查、監督、跟蹤和驗收。（8）保持電梯機房、井道、轎廂的清潔及空氣流通。（五）消防系統l、操作、保養和維修的基本內容（l）建立消防管理制度、操作規程、設置樓層火警疏散平面圖、消防設備設施日常檢查維修保養制度及火警應急方案等。（5）每月維護保養及檢查滅火器、消防栓等設備設施，并按《中華人民共和國消防法》規定進行滅火器定期換藥更新，確保其使用在有效期內。（9）消防系統作為海上名門的重中之重，除堅持上述定期檢查保養工作外，還將貫穿于日常維修工作的始終，發現問題及時處理解決，確保系統安全可靠地處于待投入狀態。房屋養護的內容包括房屋的日常養護和季節性預防養護。房屋的季節性預防養護，關系到業主的居住和使用安全，以及房屋的完好程度，所以，這種預防養護也是房屋養護的一個重要方面。D、檢查樓板地面，發現破損的及時修補。H、定期檢查疏通下水管道，修補明暗溝渠、落水管等到。L、檢查地下室結構是否正常，四周墻壁是否出現變形、滲漏等情況；M、協助業主審核二次裝修方案，提醒注意事項和禁止事項，防止裝修施工中損壞公共設施、消防設施、房屋結構、防水層等。一般維修項目30分鐘內到達現場查勘，按約定時間修復。C、第半個月檢查清理雨水井、沉沙井。G、每月檢查污水井、化糞池，并視情況進行清理。K、走廊及樓梯墻壁每3—5年進行翻新一次（由業主外委承包）。B、檢查天面雨筒，清理周圍雜物。F、檢查潛水排污泵，確保其正常工作。因此，工程部門必須建立多方面的信息渠道和監測機制。如果緊急的可用電話通知值班人員或工程部。到房間內維修時還應注意如下事項：敲門：接到報修，1。(二)維修服務規范要求要求工程部員工到各樓層進行維修保養時，著裝整齊，乘搭規定的員工電梯；走路輕盈，維修工作時盡量減少噪音，嚴禁在公共場所大聲講話喧嘩。建立日檢巡查制度，值班人員須按具體設備巡查的要求，依時對所有運行設備檢查巡視，以便及時發現問題盡快處理解決。H、特別要注意在臺風、暴雨多發季節做好各項預防措施。D、檢查排水、排污管道、溝渠，及時清理。M、室內外裝飾裝修5年進行翻新一次（由業發外承包）。I、每月檢查各樓層通風機工作情況。E、每月檢查維修走火梯防火門及閉門器。②計劃養護A、每周檢查天面雨水筒及渠閘，并清理周圍雜物。其特點是修理范圍廣，零星分散，時間緊、要求及時，必須設有24小時報修熱線。J、檢查車場、道路是否出現損壞，及時修補。F、檢查內外墻壁、抹灰、窗臺、腰線，并及時修補。B、檢查玻璃幕墻是否出現變形、開裂、滲漏等情況，并及時維修。因此，房屋的日常養護包括房屋的零星養護和房屋的計劃養護。設備維修保養計劃需根據貴方提供的具體設備、圖紙、說明書、資料等制定詳細計劃。（7）定期檢查庫房氣體滅火系統報警、釋放功能（試驗時應關閉維修閥，以防氣體釋出），確保氣體滅火系統隨時處于備用狀態，保證檔案資料的安全。（3）做好消防系統各類設備設施的日常檢查維護保養(控制計算機除外)，并做好有關記錄備查。管理、操作、保養和維修的基本制度 電梯機房管理規定、操作規程等，要根據實際情況修訂后實施。（6）電梯鑰匙要有專人管理，停梯須出告示。（3）重視和落實電梯的保修和安全年檢工作。（8）制定事故處理應急措施，當發生跑水、斷水故障時，及時處理，防止事故范圍擴大。（4）每班4次巡查給排水設備，并記錄設備運行數據。設備維修保養計劃需根據貴方提供的海上名門具體設備、圖紙、說明書、資料做詳細計劃。（8）搞好應急發電設備的維修保養，確保發電設備能隨時投入運行。（5）加強日常維護檢修及定期保養，用電設備、照明，指示、顯示燈等確保完好。低壓部分：操作、保養和維修的基本內容（1）建立嚴格的配送電運行制度和電氣維修制度。 設備管理模式：對于特殊設備按照勞動監察部門、質量技術監督部門要求委托專業公司負責維修保養，其他各專業系統設備由工程部負責日常管理和操作，日常保養和維修。（四）接管驗收時業主應提供的圖紙、資料產權資料（1）項目批準文件（2）用地批準文件（3）建筑執照技術資料（1）規劃圖（2）竣工圖（3）總平面圖①單體建筑、結構、各系統設備竣工圖②消防、附屬工程及地下管網竣工圖（4）地質勘測報告（5）工程合同（6）開、竣工報告（7）工程預決算（8）圖紙會審記錄（9）工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）（10）隱蔽工程驗收簽證（11）沉降觀測記錄（12）竣工驗收證明書（包括綜合驗收、各分項目驗收）（13）鋼材、水泥等主要材料的質量保證書（14）玻璃幕墻等新材料、構件的鑒定合格書（15）水電、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書（16）供水、供電協議（合同）（17）供水管道、空調水管道試壓報告（18）綠化工程圖紙及相關資料（19）車庫圖紙及車輛詳細資料（20）其他技術資料（通訊、監控、智能化設備等）及物業管理所必需的資料。★ 設備管理方案一、工作職責主要負責海上名門的設備運行管理、操作及設備設施的定期計劃維護保養，保證供水、供電、供冷，確保海上名門設備設施的科學、安全、可靠、高效運行。消防檔案要詳實、統一保管備案。注重消防管理，維護消防安全 一直以來，黨和國家非常重