某物業管理方案-全文預覽

　　

【正文】 0 22 手 機 5 部 20xx 10000 3．工程設備部 編號 名 稱 數量 單 位 單 價（元） 合 計（元） 1 紅外線可視疏通機 1 臺 4000 4000 2 75 型室外疏通機 1 臺 20xx 20xx 3 電 焊 機 1 臺 800 800 4 沖 擊 鉆 1 臺 1500 1500 5 手槍電鉆 2 臺 400 800 6 拉 釘 槍 1 把 150 150 7 玻 璃 槍 1 把 100 100 8 切 割 機 1 臺 2500 2500 9 對 講 機 3 部 1500 45000 10 工 具 柜 2 個 800 1600 11 材 料 柜 2 個 600 1200 12 鋁合金梯 3 把 500 1500 13 電工工具 2 套 180 360 14 水工工具 2 套 100 200 15 木工工具 2 套 300 600 16 高空作業工具 2 套 2500 5000 17 空調工工具 1 套 20xx 20xx 18 萬 用 表 2 塊 250 500 19 丈量工具 1 套 200 200 20 常用材料及配件 1 批 5000 4．治安消防隊 編 號 名 稱 數量 單 位 單價（元） 合計（元） 1 警 棍 16 根 40 640 2 對 講 機 5 臺 1500 7500 3 專用手電筒 8 個 20 160 4 保 安 服 100 套 500 25000 5 電子巡更器 16 個 150 2400 6 消防器材一批 10000 7 防毒 面具 10 套 200 20xx 8 消防云梯 2 把 1200 2400 9 消防爺頭、專用板手 4 把 50 200 10 消 防 靴 10 雙 80 800 5．交通車輛管理部 編 號 名 稱 數 量 單 位 單 價（元） 合 計（元） 1 對 講 機 3 臺 1500 4500 2 文 件 柜 1 個 800 800 3 辦公桌椅 2 套 500 1000 4 專用手電筒 3 個 20 60 6．環衛綠化部 編 號 名 稱 數 量 單 位 單 價（元） 合 計（元） 1 吸 塵 機 2 臺 1000 20xx 2 多功能地毯清洗機 2 1500 3000 3 高壓噴水機 1 500 500 4 鋁合金梯 2 把 500 1000 5 噴霧器 2 臺 200 400 6 手 推 車 2 臺 500 1000 7 80CM 萬向塵推 10 把 200 20xx 8 清潔用具 1 批 15000 9 清潔用品 1 批 120xx 10 玻 璃 刮 10 把 150 1500 11 吸 水 機 1 臺 1500 1500 12 綠化工具一批 3000 以上物質的配備，本公司可以自行配 備的由我公司自行配備，沒有的由開發建設單位所撥的一次性用以購置管理辦公用品的費用進行購置。 （ 3）將員工每一項的培訓考核成績 （包括送外培訓的考核成績）詳細記錄在《員工考核成績表》上，作為員工調配與職務升降、確定員工薪金報酬、對員工進行激勵的依據。 （ 1）管理人員（含行 政人員、文員、財務人員、信息員、檔案員） ① 物業管理應知應會 ② 各崗位規章制度及崗位責任制 ③ 文明禮貌用語及行為道德規范 ④ 土建、水電、消防、市政、電梯、空調與設備、設施檢查的基本要求 ⑤ 物業管理應知的法律法規 ⑥ 物業管理實用的技巧 ⑦ 物業管理常用英語對話 （ 2）工程部技工 ① 物業管理應知應會 ② 各崗位規章制度及崗位責任制 ③ 文明禮貌用語及行為道德規范 ④ 本大廈的機電、空調、電梯等設施設施的管 理制度、維修保養規定，操作規定等 ⑤ 電工安全操作規程應知應會 ⑥ 物業管理應知的法律知識 （ 3）保安消防員（含車管員） ① 物業管理應知應會 ② 本崗位規章制度及崗位責任制 ③ 文明禮貌用語及行為道德規范 ④ 土建、水電、消防、市政等設備、設施檢查的基本要求 ⑤ 物業管理應知的法律法規（重點）、治安、消防 ⑥ 突發事件的處理技巧 ⑦ 保安員應知應會 20 條 （ 4）清潔工 ① 物業管理應知應會 ② 本崗位規章制度 及崗位責任制 ③ 文明禮貌用語及行為道德規范 ④ 不同區域、不同項目清潔、保潔的標準及操作規范 ⑤ 環衛方面的法律法規 ⑥ 清潔用品（具）的使用規范及安全操作事項 （ 5）綠化技工 ① 物業管理應知應會 ② 本崗位規章制度及崗位責任制 ③ 文明禮貌用語及行為道德規范 ④ 不同綠化品種管理養護的標準 ⑤ 園林綠化方面的法律法規 ⑥ 常見病蟲害及防治 ⑦ 噴撒農藥殺蟲安全操作 ⑧ 常用農藥的稀釋配量 ⑨ 綠化用具的使用規定 3．培訓考核 培訓考核是 對在職員工進行學習后的考核，目的是檢驗員工是否掌握培訓要求。 （ 7）消防安全工作。 （ 5）崗 位工作的具體要求的培訓。 （ 3）《員工手冊》的培訓。 員工培訓分二個階段： 1．新員工入職培訓； 主要有以下幾方面： （ 1）公司及大廈的概況介紹。 （ 5）保安隊隊長：退伍軍人， 170cm 以上，高中以學歷，黨員。 3．各崗位人員配置要求 （ 1）經理助理：大學專科以上學歷，從事物業管理工作二年以上，有相當組織與協調能力。 四、人員的配備、培訓及物資裝備計劃 (一 )、管理中心人員的配備 管理中心配置工作人員 45 人（可根據 工作實際進行調整）。 保安消防部：負責大廈的治安、消防的管理工作，負責出租屋的管理、大廈的二次裝修過程，確保大廈的安全。 各部 門、各專業分工明確，在管理中心經理的指導下，各司其職，各負其責，以協調的、高效率的，相互促進的管理模式來實現管理的良性循環。 27 業主 / 租戶對 物 業管理 滿意率 95% 99% 定期、不定期向業主 /租戶咨詢、普查、收集意見，不斷改進管理服務工作，加強雙方的溝通，使為業主 /租戶理解 — 接受 — 支持我們的工作。 23 智能及 管理維護保養率 95% 99% 設立智能化管 理小組，定期對智能化設備、設施進行檢測、保養、維護、保持正常運轉，不因管理責任造成損害。 19 管理人員持證 上崗率 100% 100% 要求各崗位工作人員需持證上崗。 11 路燈 完好率 95%以上 99%以上 12 廣場路面完好率 95%以上 99%以上 13 消防設施設備運行完好率 100%以上 100% 級建成義務消防隊，定期培訓和演習，加大宣傳隱患及時處理，對其設施、設備進行編號、檢查、防止銹化、確保正常啟動運行。 6 清潔 保潔率 99% 100% 實行 24 小時保潔工作，垃圾日產日清，責任到人，做到路無樹葉影，走道無煙頭，公共場所抹干凈。 序號 指標名稱 國家評分標準及指標 管理指標 管理指標、實施措施 1 房屋 完好率 98%以上 100% 分區負責，責任到人，實行日巡視制度，建立完善檔案設備，確保房屋完好。 9．設備、設施的正常運行是大廈住戶生活的基本保障，我們在加強設備、設施的日常維護、保養，對設備的故障及時維修與處理，定期檢查等日常工作外，做到因管理責任 造成的責任事故率為 0，正常供水、供電率為 98%，設備、設施完好率達 100%。我們的目標是使某物業大廈的文化建設具有代表性、先進性和實用性，使之成為整個文化生活中的一個標志性典范。對此，我們組建一支專業化水平高的水電技術 人才，制定一套完善、嚴謹、科學、合理的設備管理、操作流程的規章制度，運用電腦技術對設備進行包括設備檔案、維修保養計劃，日常保養安排及出勤事項進行管理，做到設備故障發生率控制在 1%以下。為此我們擬定制編某物業大廈智能化設施的宣傳資料手冊，使住戶能理解智能化設施的使用辦法與性能特點等特征，讓住戶真正感受到智能化給生活帶來的無 限好處并積極配合管理；二是專業技術人員到位和管理人員培訓到位。 重點二：治安防范管理 “創一方文明，保一方平安”是我們全體員工肩負的職責與義務，在治安防范工作中，我們實行 24 小時的保安服務工作，實施人防、物防與技防的相結合。不講情面，不留縫隙，加強裝修戶的追蹤監管，采用管理員、水電工、保安員三級巡查齊抓共管的方法，將違章裝修消滅在萌芽狀態。 三項承諾： 1．自接管某物業之日起，一周年內管理創建成為廣州市物業管理優秀大廈；第二年創建達到廣東省物業管理優秀大廈；第三年創建成為全國物業管理優秀大廈， 2．自接管某物業大廈之日起，全面實行人性化管理，嚴格把好裝修關，實施“有章可循，違章必糾”的裝修管理辦法，確保某物業大廈無一例違章裝修事件發生。 我們的管理體制是：企業化、專業化、一體化。對此，我們確立了以下對某物業大廈物業管理的整體構想和管理策劃思路。一方面通過高質量的管理提高開發單位的市場聲譽，增加公眾對開發商的信心，促進某物業的銷售量，使開發單位滿意，廣大業主滿意與上級主管部門滿意；另一方面通過專業化、高質量的管理，將某物業管理成為一流的物業管理商住大廈，創建某物業的物業品牌，樹立某物業在市場上的地位與影響力 ，達到社會效益、經濟效益、環境效益的良性循環。 廣州某公司將對該大廈實行專業化、智能化、高標準、高水平的管理與服務，組織專業的物業管理人才隊伍，采用國優大廈的標準對該大廈進行管理。該大廈的地理位置優越，交通方便，其建筑、設備現代先進，屬高檔商 住大廈。 二、“某物業”物業管理的目標與管理指標 （一）管理目標： 某物業物業管理最終的目標是“創一方文明，保一方平安”，給業主 /住戶創造一個舒適、優美、和諧、安全的生活居住環境與氣氛，使所管理的物業得到保值、增值，延長物業的使用年限與使用價值。 針對某物業大廈物業的本身特點與物業管理的各個要素，我們展開了全面的市場調查與研究，在深入挖掘設計和開發思路、地理位置、物業特點、市場定位的基礎上，充分了解到某物業大廈未來住戶的 需求與以后物業管理服務的目標定位，在仔細分析某物業大廈，作為經濟適用房及其配套設施、設備所具有的各項特點以及物業管理工作將面臨的難點和重點。 我們的管理模式是：高質量的管理、高標準的服務、高素質的管理人員，一體化的管理，一手抓物業管理，一手抓精神文明建設。 服務意識：全方位酒店式的主動服務，樹立服務就是商品的觀念。在裝修審批上嚴格把關，并明確雙方的契約關系。我們最后的解決辦法就是訴諸法律，直到解決拆除為止。住戶能否使用智能設施是降低管理難度，提高管理效率的關鍵。 重點四：設備管理 設備、設施的正常運行是大廈住戶生活的基本保障。因此 ，對于社區文化建設，采取我公司多年以來的管理經驗，強調以社區成員為中心，尊重住戶，相信住戶，依靠住戶，充分調動住戶的積極性，通過富教于樂，循序漸進的社區文化建設，培育社區精神，提高居民的文化素質，整合共享價值觀念，增強社區凝聚力和向心力，使物業管理收到事半功倍的功效。 8．美化大廈環境，維護大廈的綠化地帶，定期對大廈內外的花草樹木洗淋、修剪、補種、培土、施肥、除雜草和防治病蟲害，給住戶創造一個人與自然和諧的環保大廈，做到綠樹成一線，草地綠成片，黃葉看不見。 （二）管理指標 堅持以高標準、嚴要求和實事求是 ，使大廈的各項管理指標達到或超過全國城市物業管理優秀示范大廈的指標。 5 綠化完好率 95% 99% 建立專業化綠化管理人員，實行不同形象的大廈盆栽綠化設計，做到每月有不同形象的綠化設計。 9 排水管 明暗溝 完好率 95%以上 100% 10 停車場 完好率 95%以上 100% 實行個人工作責任制，監督機制，檢查考核機制，制定各項維護、保養、巡視的管理規章制度，工作人員嚴格按照規章制度執行。 18 管理人員專業培訓合格率 100% 100% 實行崗前培訓，在崗培訓與外出學習。 22 現代化管理普及率 要求實行計算機現代化管理 98% 全面實行計算機電腦管理，在原有的智能化管理上不斷完善與改進。 26 電梯系統管理 定期對電梯系統保養，制定電梯困人的求援緊急流程，停電時在規定時間內發電，保持電梯的正常運行。管理中心全體員工須持證上崗。 工程設備維修部：負責大廈的機電、電梯、空調、配電、消防等各種設備、設施的管理、維護、負責監督專業公司的保養工作，負責大廈的二次裝修審批、監督、檢查、驗收工作，抄水表 等。 行政財務部：負責人事的培訓