東大溫泉度假村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告修改稿-文庫(kù)吧在線文庫(kù)

　　

【正文】 規(guī)劃相協(xié)調(diào)，尤其要注重色彩的統(tǒng)一。其中生態(tài)會(huì)所一處（建議面對(duì)游客開放）、門景服務(wù)管理區(qū)1處、溫泉湯泡娛樂區(qū)1處，員工宿舍區(qū)1處。（1）燃?xì)庖?guī)劃園區(qū)氣源由東大街道液化氣換氣站提供，并由園區(qū)服務(wù)人員負(fù)責(zé)運(yùn)送到戶。園區(qū)的主要道路設(shè)置路燈，道路平均照度5Lx。（1）用電負(fù)荷匡算園區(qū)的用電量按職工數(shù)、接待床位數(shù)及服務(wù)設(shè)施規(guī)模計(jì)算，采用單位面積用電指標(biāo)法計(jì)算用電負(fù)荷。u 污水干管一般沿道路兩側(cè)布置，盡可能避免穿越其它障礙物。u 總用水量：Q=206 m3/d（3）給水規(guī)劃A、自來水供水水源：根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，區(qū)內(nèi)供水水源由規(guī)劃區(qū)內(nèi)的冷水井提供，水壓應(yīng)滿足區(qū)內(nèi)規(guī)劃三層樓房的壓力要求。Q2=50450=。 給水規(guī)劃（1）給水規(guī)劃原則u 為保護(hù)保護(hù)現(xiàn)有的地下水資源，采用分質(zhì)供水的原則，溫泉水滿足園區(qū)內(nèi)洗浴需要；自來水用于滿足生活用水、綠化、消防用水需要。院落通過園林景觀和小品進(jìn)行打造。u 熱帶雨林：泡在暖暖的溫泉水中，再享受從天而降的暖流，細(xì)心的撫摸身體的每一寸疲憊的肌膚，刺激按摩各個(gè)穴位，舒緩緊繃的神經(jīng)。在具體的設(shè)計(jì)中，不僅要體現(xiàn)出湯泡本身的靜謐環(huán)境，還可利用動(dòng)力設(shè)施對(duì)部分湯池水流進(jìn)行改善，增強(qiáng)沐浴的娛樂性。不同的花色，組成各種圖案，紅、黃、蘭相互組合，并形成四季有花，賞心悅目的意境，各種花卉間有植物雕塑。在吃、住、行、游、購(gòu)、娛六個(gè)方面的服務(wù)上，要全面考慮，各種設(shè)施系統(tǒng)配套，形成綜合接待能力，使旅游者以最少的時(shí)間、最少的費(fèi)用、看最多的景點(diǎn)，力求使其舒適、方便、安全。（2）項(xiàng)目設(shè)置“市場(chǎng)化”旅游業(yè)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，必須考慮市場(chǎng)的需求和競(jìng)爭(zhēng)力，要把旅游市場(chǎng)的需求和供給情況，作為規(guī)劃決策的基礎(chǔ)。(3)客源構(gòu)成溫泉度假村根據(jù)其設(shè)計(jì)的服務(wù)項(xiàng)目和功能，客源構(gòu)成分為兩大塊：旅游客源：約占5060%，主要由湯泡游客組成。開發(fā)理念為：以資源為依托，市場(chǎng)為導(dǎo)向的旅游開發(fā)理念；開發(fā)模式為：資源市場(chǎng)產(chǎn)品市場(chǎng)。特色是旅游地的特殊本質(zhì)和“特殊運(yùn)動(dòng)形式”。當(dāng)?shù)厣鐣?huì)治安狀況良好，環(huán)境衛(wèi)生優(yōu)良，文化傳統(tǒng)開放，人民熱情好客。/a)探明可采水量(104M179。既有較大的供給能力，又有區(qū)域性的消費(fèi)群體。本項(xiàng)目區(qū)域正好位于西安東大溫泉旅游園區(qū)內(nèi)，可以度假村建設(shè)為契機(jī)，重塑“東大溫泉”這張牌，促進(jìn)東大溫泉資源的有效整合，引領(lǐng)新潮，總體實(shí)現(xiàn)低成本啟動(dòng)，高起點(diǎn)對(duì)接，盡早為東大溫泉旅游園區(qū)的興起提供產(chǎn)品支撐。古時(shí)候人們把溫泉稱之為湯，當(dāng)然那時(shí)好湯只能供王公貴族享用，一般的老百姓只有在臨近住所的地方，如果恰有溫泉也自然會(huì)成為生活的樂趣。. 補(bǔ)充完善休閑旅游的需要。在一個(gè)快節(jié)奏的社會(huì)中，人們更看重閑暇的自由，更崇尚回歸自然，這是未來社會(huì)生活的一種大趨勢(shì)，生態(tài)旅游、休閑旅游正成為旅游業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)潮流。80年代以來，在多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家的居民家庭消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，旅游都在支出項(xiàng)目的前7項(xiàng)之中。 項(xiàng)目投入總資金和效益，項(xiàng)目建成后經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益明顯，預(yù)計(jì)年總收入達(dá)到3214萬(wàn)元，年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額2163萬(wàn)元，上繳各種稅金718萬(wàn)元。單位名稱：陜西省旅游設(shè)計(jì)院?jiǎn)挝环ㄈ耍和跗紗挝缓?jiǎn)介：陜西省旅游設(shè)計(jì)院是國(guó)內(nèi)成立最早、規(guī)模最大的旅游專業(yè)設(shè)計(jì)和研究機(jī)構(gòu)之一，成立于1987年，是為各級(jí)政府和海內(nèi)外企業(yè)提供旅游規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理及相應(yīng)的工程咨詢等智力型服務(wù)的專業(yè)設(shè)計(jì)院。據(jù)世界旅游組織的調(diào)查報(bào)告預(yù)測(cè)，無(wú)論是工業(yè)化國(guó)家還是發(fā)展中國(guó)家，旅游業(yè)作為經(jīng)濟(jì)支柱的地位不會(huì)改變，未來10年旅游業(yè)是世界經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域發(fā)展最快的行業(yè)之一，生態(tài)旅游、探險(xiǎn)旅游、文化旅游、遠(yuǎn)洋旅游和名目繁多的主題旅游項(xiàng)目將迅速崛起。因此，我國(guó)旅游業(yè)的發(fā)展空間極大。英國(guó)未來學(xué)家預(yù)測(cè)，繼農(nóng)業(yè)、工業(yè)、服務(wù)業(yè)和信息業(yè)驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)變革浪潮后，在本世紀(jì)，人類至少還將經(jīng)歷由休閑、生命科學(xué)、超級(jí)材料、新的原子時(shí)代和新的航天時(shí)代驅(qū)動(dòng)的五次浪潮，而休閑時(shí)代在2015年將處于主導(dǎo)地位。國(guó)內(nèi)，溫泉旅游最早出現(xiàn)在東部沿海和經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的地區(qū)，如北京的小湯山溫泉、廣東清遠(yuǎn)的河中泉、珠海的御溫泉，它們利用自然溫泉經(jīng)營(yíng)度假村，開展沐浴活動(dòng)，以休閑度假、娛樂健身、保健康體為目的發(fā)展旅游，已經(jīng)取得了很好的經(jīng)濟(jì)效益。. 促進(jìn)本地旅游市場(chǎng)快速形成的需要東大溫泉旅游園區(qū)地?zé)豳Y源的開發(fā)利用始于1993年，目前共有地?zé)峋?5眼，有8家單位經(jīng)營(yíng)。東大溫泉度假村項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，以溫泉的綜合開發(fā)為切入點(diǎn)，針對(duì)人們健康意識(shí)的消費(fèi)品位日益增長(zhǎng)的趨勢(shì)，著重發(fā)揮其理療健康和休閑娛樂的功能，并以此為龍頭，配套完善相關(guān)的各類服務(wù)項(xiàng)目，把東大溫泉度假村打造成一個(gè)動(dòng)靜互補(bǔ)、觀光與體驗(yàn)互補(bǔ)、低檔與高檔互補(bǔ)的、并集旅游“六大要素”為一體的綜合旅游目的地，促進(jìn)地域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。圖32 長(zhǎng)安區(qū)旅游規(guī)劃圖東大鎮(zhèn)地?zé)豳Y源極為豐富，大多屬于第四系孔隙地下熱水類型。園區(qū)四周風(fēng)光旖旎，春夏秋冬景色各異，是一個(gè)集北國(guó)雄渾氣勢(shì)與江南水鄉(xiāng)靈秀與一體的新興生態(tài)旅游城鎮(zhèn)，享有“溫泉之都、魚米之鄉(xiāng)”的美譽(yù)。項(xiàng)目所在地水、電、交通、郵政、通訊設(shè)施等系統(tǒng)有可靠的保證。（3）市場(chǎng)原則。按照 “商品定位理論”，營(yíng)銷產(chǎn)品的關(guān)鍵是尋找產(chǎn)品在消費(fèi)者心目中的定位，確定產(chǎn)品針對(duì)消費(fèi)者某方面需求的滿足，并據(jù)此確定產(chǎn)品所針對(duì)的目標(biāo)市場(chǎng)。本項(xiàng)目的度假客源約占客源量的4050%，是度假別墅和餐飲的主體客源，年時(shí)間分布在每年的10月至次年5月，共8個(gè)月；周時(shí)間分布在周一至周三。因此結(jié)合東大溫泉度假村的資源特點(diǎn)，適當(dāng)突出生態(tài)化、自然化。 分區(qū)規(guī)劃及重點(diǎn)項(xiàng)目布設(shè)位置范圍：位于園區(qū)最北端，占地面積3750m2。（4）籃球場(chǎng)1個(gè)，占地面積150 m2。由接待大廳、多功能廳、運(yùn)動(dòng)健身廳、湯泡更衣室、風(fēng)味餐廳、小型超市、醫(yī)療保健室和設(shè)備用房等組成，既是整個(gè)園區(qū)游客服務(wù)基地；又是溫泉湯泡娛樂區(qū)的主入口和相應(yīng)配套用房。位置范圍：位于園區(qū)四周，占地面積17040 m2。交通組織方式分旅游專用車和徒步游覽兩種方式。（2）用水量匡算A、自來水u 住宿游客用水量：人均生活用水量指標(biāo)采用200L/人Q3=20450=9 m3/d。管材選用ABS工程塑料管。（2）排水量匡算以常住居民生活排水量為基準(zhǔn)，同時(shí)考慮到游客排水量，按給水量的80%計(jì)算，經(jīng)計(jì)算, m3/d。（2）中心區(qū)配電站變壓器容量：變壓器容量確定為為500KVA；（3）供電方式：為滿足園區(qū)發(fā)展的用電要求，規(guī)劃將10kv高壓線引入園區(qū)，同時(shí)在園區(qū)設(shè)10KV箱式變電站1處，容量為500KVA。（5）線路敷設(shè)：園區(qū)供電線路均采用地埋敷設(shè)方式，并與通訊線路分設(shè)在道路兩側(cè)。熱水負(fù)荷匡算：熱水供應(yīng)量按冷水供應(yīng)量的25%—30%計(jì)，則日用熱水量為30立方米。在園區(qū)內(nèi)布置急救中心管理用房，占地100 m2。第六章 環(huán)境影響與保護(hù)旅游事業(yè)發(fā)展依賴于旅游資源和自然環(huán)境。措施：及時(shí)清運(yùn)至定點(diǎn)垃圾場(chǎng)。可充分利用中水進(jìn)行園區(qū)澆灌、道路噴灑、沖廁等，余水南側(cè)泄洪溝內(nèi)。盡可能使用紙質(zhì)潔具、餐具，避免白色污染。為此，一是要加強(qiáng)對(duì)游客的宣傳教育，在各個(gè)旅游景點(diǎn)的醒目處都要設(shè)立標(biāo)語(yǔ)或廣告牌，以增強(qiáng)游客保護(hù)環(huán)境的積極性、自覺性和主動(dòng)性，杜絕游客亂摘亂扔、亂涂亂畫等不文明行為；二是要加強(qiáng)對(duì)從事各種旅游經(jīng)營(yíng)活動(dòng)主體的宣傳教育，讓游客了解環(huán)境污染及其破壞環(huán)境的嚴(yán)重后果。本項(xiàng)目屬景觀地產(chǎn)項(xiàng)目，節(jié)能降耗工作要依據(jù)國(guó)家和省上的相關(guān)節(jié)能規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)公共建筑嚴(yán)格實(shí)施節(jié)能50%的標(biāo)準(zhǔn)。（1）采用節(jié)能型變壓器，降低變壓器的能耗。 ① 建立嚴(yán)格的防火制度，分區(qū)分級(jí)負(fù)責(zé)； ② 在度假村內(nèi)，除特設(shè)的固定的吸煙點(diǎn)（吸煙室）外，應(yīng)嚴(yán)格禁止吸煙； ③ 重點(diǎn)防護(hù)地段及游客集中地段，應(yīng)采取嚴(yán)格的的防火措施 ，并備有足夠的消防器材； ④ 遇有雷電或其它不可抗拒能力引起的火災(zāi)，除應(yīng)積極組織人力進(jìn)行撲救外，還應(yīng)迅速向上級(jí)報(bào)告。（3）施工階段：設(shè)備的采購(gòu)、落實(shí)協(xié)作關(guān)系、土建施工、設(shè)備安裝與調(diào)試等。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍及招標(biāo)組織形式本項(xiàng)目招標(biāo)的范圍包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的勘察設(shè)計(jì)招標(biāo)、施工監(jiān)理招標(biāo)、施工單位選擇招標(biāo)和設(shè)備與材料采購(gòu)招標(biāo)，面向社會(huì)全部進(jìn)行公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。5. 中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，該通知書具有法律效力，若中標(biāo)人放棄中標(biāo)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任，自中標(biāo)通知書發(fā)出30 日之內(nèi)，按照招標(biāo)文件，項(xiàng)目承辦單位和中標(biāo)人簽訂書面合同，同時(shí)，中標(biāo)人不得向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目，不得將中標(biāo)項(xiàng)目肢解后分別向他人轉(zhuǎn)讓。成立東大溫泉度假村旅游開發(fā)有限公司，承擔(dān)園區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)與管理。（1）管理人員培訓(xùn)管理人員需要具備一定的科學(xué)知識(shí)和專業(yè)知識(shí)素養(yǎng)。旅游產(chǎn)品的購(gòu)買和市場(chǎng)上一般商品的購(gòu)買不同，旅游者購(gòu)買時(shí)見不到實(shí)物，只憑旅游信息作出決策，因此旅游宣傳、促銷是本項(xiàng)目的重要一環(huán)，必須下大力度把香妃園園區(qū)宣傳出去。土方工程根據(jù)當(dāng)?shù)貦C(jī)械臺(tái)班費(fèi)用、油料價(jià)格水平、運(yùn)輸距離等進(jìn)行計(jì)算。因此，在資金的籌措上應(yīng)堅(jiān)持國(guó)家、集體、個(gè)人一起上的方針，誰(shuí)投資，誰(shuí)受益，調(diào)動(dòng)社會(huì)各方面的積極因素，制定各種優(yōu)惠政策，招商引資，吸引資金，形成投資多元化的旅游項(xiàng)目開發(fā)格局。由于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本數(shù)據(jù)有一部分來自預(yù)測(cè)和估算，因而會(huì)存在一些不確定性，故還將對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析和敏感性分析。（5）公積金按可分配利潤(rùn)的10%計(jì)提。（3）參與活動(dòng)的材料費(fèi)本項(xiàng)目參與活動(dòng)的材料費(fèi)按收入的30%計(jì)提，年參與活動(dòng)的材料費(fèi)為15萬(wàn)元。4. 修理費(fèi)%，年修理費(fèi)估算為136萬(wàn)元。其計(jì)算公式如下： （式中：為現(xiàn)金流入，為現(xiàn)金流出，下同）本項(xiàng)目所得稅前及所得稅后全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（）計(jì)算結(jié)果稅前、%%，高于稅前基準(zhǔn)收益率12%和稅后基準(zhǔn)收益率10%。6. 投資回收期（pt）按照第三版《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》的規(guī)定，投資回收期（pt）系指以項(xiàng)目的凈收益回收項(xiàng)目投資所需要的時(shí)間。由于旅游投資項(xiàng)目所涉及的不少方面都具有長(zhǎng)期性和變動(dòng)性，會(huì)受到儲(chǔ)多因素變化的影響，這些難以預(yù)知的變化因素決定了旅游企業(yè)投資效益的不確定性，投資風(fēng)險(xiǎn)一般是難以避免的。圖142 敏感性分析通過以上分析計(jì)算，項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均達(dá)到或好于行業(yè)的基準(zhǔn)指標(biāo)。 4. 本項(xiàng)目實(shí)施可帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展及商品流通、餐飲業(yè)等的全面進(jìn)步，有力促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)、文化素質(zhì)的提高，促進(jìn)長(zhǎng)安區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)的發(fā)展。2. 投資回報(bào)率計(jì)算分析可知，%，%。1. 加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，積極培育開發(fā)客源市場(chǎng)，建立廣泛的市場(chǎng)信息網(wǎng)絡(luò)，著力塑造旅游品牌形象，加大宣傳促銷力度，深入挖掘市場(chǎng)潛力，充分利用政策保護(hù)，化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。3. 經(jīng)濟(jì)效益顯著（1）項(xiàng)目建設(shè)總投資：。6. 本工程應(yīng)盡快上馬，以期獲得豐厚的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。2. 建議建設(shè)單位應(yīng)抓緊工程前期的工作，做好工程前期規(guī)劃、單體設(shè)計(jì)、勘察測(cè)量等準(zhǔn)備工作。第十七章 結(jié)論與建議通過對(duì)東大溫泉度假村建設(shè)項(xiàng)目的投資背景，資源分析，項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析和預(yù)測(cè)，項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容的策劃，效益分析，環(huán)境影響與保護(hù)等多方面的分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目投資價(jià)值高，利潤(rùn)豐厚。2. 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)由于經(jīng)營(yíng)管理制度不完善，管理體制不健全，員工素質(zhì)不高，崗前培訓(xùn)和崗位管理不嚴(yán)，使管理效率降低，達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)，造成經(jīng)營(yíng)收入減少，成本提高，帶來經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)。3. 國(guó)內(nèi)各種物資、設(shè)備供應(yīng)充足，能夠滿足項(xiàng)目開發(fā)的技術(shù)、物資、人員等方面的需求，完全可以保證項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。表明項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。表明本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)不高，詳見經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)附盈虧平衡分析圖141。從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和籌資活動(dòng)的全部?jī)衄F(xiàn)金流量看，計(jì)算期內(nèi)現(xiàn)金流出均大于現(xiàn)金流出。4. 項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率(ROE)按照第三版《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》的規(guī)定，項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率(ROE)表示項(xiàng)目資本金的盈利水平，系指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后正常年份的年凈利潤(rùn)或運(yùn)營(yíng)期內(nèi)年平均凈利潤(rùn)(NP)與項(xiàng)目資本金(EC)的比率。6. 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用含企業(yè)管理費(fèi)、宣傳促銷等費(fèi)用，按年經(jīng)營(yíng)收入的5%計(jì)。2. 工資福利費(fèi)項(xiàng)目勞動(dòng)定員40人，年工資估算為63萬(wàn)元。院26院/次126院落3604娛樂收入50元/人20人/次240人次3605餐飲收入50元/人20人/次240人次.3606購(gòu)物收入20元/人10人/次330人次360合計(jì)。融資前稅前財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為12%；稅后財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為10%；項(xiàng)目資本金稅后財(cái)務(wù)收益率為14%。4. 積極擴(kuò)大對(duì)外宣傳，吸引外商投資和吸納社會(huì)閑散資金。建設(shè)項(xiàng)目的投資估算情況詳見表121。第十二章 建設(shè)項(xiàng)目投資估算1. 東大溫泉度假村建設(shè)項(xiàng)目和總平面規(guī)劃平面圖，主要項(xiàng)目的初步方案設(shè)計(jì)。技術(shù)培訓(xùn)合格后，考核錄用上崗。由于旅游業(yè)經(jīng)營(yíng)的季節(jié)性較強(qiáng)，為減少日常開支，人員的配備應(yīng)當(dāng)注重高效、精干，除必要的管理人員外，其他人員均采用季節(jié)性臨時(shí)工。2. 評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)標(biāo)委員會(huì)要嚴(yán)格按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審和比較，在保證工程質(zhì)量的前提下，按照投資最少的經(jīng)濟(jì)原則，以確定最優(yōu)的承包商。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)，招標(biāo)項(xiàng)目屬于建筑施工的，招標(biāo)文件