xx溫泉度假村投資可行性研究報(bào)告q-文庫(kù)吧在線文庫(kù)

　　

【正文】 （ 33） 第六節(jié) 投資建議??????????????????????（ 36） 一、項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)??????????????????（ 36） 二、投資建議?????????????? ????????（ 37） 4 說 明 一、 本報(bào)告是根據(jù)公司提供的基本材料、報(bào)告完成人從各種途徑收集的盡可能詳細(xì)的資料、實(shí)地考察、交談以及結(jié)合作者的理論、經(jīng)驗(yàn)所完成的。 微溫泉： 25— 33176。 依滲透不同劃分為： 低滲：可融性固體在 1— 8g/L 等滲：可融性固體在 8— 10g/L 高滲：可融性固體在 10g/L 以上。循環(huán)血量增加，呼吸頻率增加；高熱浴對(duì)機(jī)體的刺 激比較強(qiáng)烈，機(jī)體反應(yīng)明顯，如強(qiáng)烈發(fā)汗，心臟負(fù)擔(dān)加重，血壓升高等。周邊無(wú)任何其他工業(yè)企業(yè)、民居，為項(xiàng)目將來的發(fā)展提供了廣闊的空間。 XX 鎮(zhèn) 地處 xx 縣的最南端 。 目前，已建成年吞吐量 100 萬(wàn)噸、裝卸能力 1200 噸的碧甲 3000 噸綜合碼頭。全縣海岸線長(zhǎng) 172 公里，有 多處 可興建深水碼頭的優(yōu)良港區(qū)。 縣境內(nèi)有山有海，有平海古城、龍峰祖廟、多祝黃獅村古民居等歷史人文景觀，還有港口海龜灣、古田等自然保護(hù)區(qū)，旅游資源非常豐富。這將是本項(xiàng)目投資的一個(gè)重要的客戶資源。 第三、 XX 縣 政府提出了“旅游旺縣”的發(fā)展規(guī)劃，旅游產(chǎn)業(yè)已成為 XX 縣 的重點(diǎn)發(fā)展和支柱產(chǎn)業(yè)的地位。廣東省內(nèi)目前已經(jīng)開發(fā)的溫泉旅游地，不少已經(jīng)出現(xiàn)資源老化問題，被游客戲稱為“用鍋爐 10 煮的水”。 龍洞溫泉原存在熱泉眼，泉眼分布呈 NE 方向，泉眼周圍存在地?zé)岙惓В瑩?jù)說冬季常見熱氣升騰。 溫泉水質(zhì)獨(dú)特，經(jīng)地質(zhì)部門驗(yàn)證屬含硫磺 以 及多種礦物質(zhì)的天然溫礦泉，對(duì)人體具有治療、保健作用，常年溫度約 90 度。水溫 70 度 ，屬碳酸鈉鉀型高溫泉，含 對(duì)人體具有 療 效的 多種微量元素 （ 如鐵、鈣、鎂、鉀等 ）。 三、 其它旅游資源 建設(shè)旅游度假村不可能孤立的建設(shè)，它必須與周圍其它的旅游景點(diǎn)和資源配套與協(xié)調(diào)，甚至與要與地方整體旅游規(guī)劃相一致。 靠近 XX 溫泉度假村的主要旅游景點(diǎn)有如下一些： 國(guó)家級(jí) 海龜自然保護(hù)區(qū) 海龜自然保護(hù)區(qū) 港口灣是我國(guó)唯一的一個(gè)海龜自然保護(hù)區(qū)，位于 XX 縣港口鎮(zhèn)與紅海灣交界處，稔平半島最南端的大星山腳下。 海龜是我國(guó)二類保護(hù)動(dòng)物，能在陸地爬行和水中游弋 ，游速很快，每年定時(shí)返回產(chǎn)卵地繁殖。這里的海水清、無(wú)污染，海底平緩、百米內(nèi)水深不過 米，沙灘潔白，沙粒細(xì)，被譽(yù)為 “ 海賜白金堤 ” 。大亞灣的島嶼和山嶺，大都奇形怪狀 ， 不但饒有趣味，而且還有不少動(dòng)人的傳說，如“ 黃魚涌獅子庵 ” ：傳說獅子眼望香港，只有拜過此庵的人，才能在香港 “ 發(fā)達(dá) ” 。“城周五百二十丈，高一丈八尺，雉蝶八百七十一，城門四座。南門海灣呈半月形，長(zhǎng) 11公里，沙灘寬闊，沙粒細(xì)，呈白色，干時(shí)松，濕時(shí)緊。因此，為了把握旅游者的消費(fèi)趨勢(shì)，延長(zhǎng)溫泉度假村的產(chǎn)品生命，增大盈利空間，提高利潤(rùn)水平，本 度假村 的戰(zhàn)略規(guī)劃除了要充分挖掘溫泉的獨(dú)特的健康、醫(yī)療文化外，還應(yīng)拓寬思路，充分利用 度假村 內(nèi)的自然山區(qū)資源，結(jié)合溫泉這種獨(dú)特的自然地底資源，在食、住、行、游、購(gòu)、娛各個(gè)方面突出其完全生態(tài) 、自然 、環(huán)保的特點(diǎn)，為旅客提供健康、休閑、豐富的“ 自然 假期”。 溫泉浴城： 這 是溫泉 會(huì)所 的基礎(chǔ)設(shè)施 ，包括經(jīng)典浴池和特色浴池兩類。 可考慮設(shè)置氣泡浴、差別浴、藥浴、花草浴、酒浴、香熏浴、泥砂浴、情調(diào)浴、 陽(yáng)光浴 等特色項(xiàng)目，在強(qiáng)調(diào)各種項(xiàng)目的特殊療效的同時(shí)突出享受、 與大自 然溶為一體 的氛圍。 溫泉會(huì)所內(nèi)要設(shè)立一個(gè) 商務(wù)中心， 提供打字、復(fù)印、傳真、上網(wǎng)等服務(wù)，以及移動(dòng)電話和筆記本電腦的出租、維修、會(huì)議過程中的記錄、錄音等高級(jí)文秘服務(wù) 。別墅的設(shè)計(jì)要與周圍的生態(tài)環(huán)境保持協(xié)調(diào)，建議溫泉?jiǎng)e墅以兩層建筑為主。生態(tài)農(nóng)莊要嚴(yán)格按照 無(wú)公害標(biāo)準(zhǔn)來種植瓜果、蔬菜，所種植的瓜果和蔬菜品種豐富，并能錯(cuò)開季節(jié)，讓旅客能在不同的季節(jié)品嘗不同品種的瓜果蔬菜。 垂釣場(chǎng)要打破傳統(tǒng)的開發(fā)模式，形成設(shè)計(jì)獨(dú)特，魚類眾多，自然情趣風(fēng)味較濃，配套服務(wù)設(shè)施完善，一年四季皆宜釣魚的場(chǎng)所。世界旅游人數(shù)目前雖然還不到 7 億，但最近幾年卻以年均 7%的速度快速增長(zhǎng)。旅游業(yè)總體產(chǎn)出為 7500 億元，相當(dāng)于全國(guó) GDP 的 ％。 學(xué)者的分析表明： 21 世紀(jì)是旅游業(yè)騰飛的 世紀(jì)， 未來 5 年，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和游戲規(guī)則的變化， 旅游業(yè)在快速發(fā)展的過程中將出現(xiàn) 大的變化：首先、 行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)是品牌價(jià)值增加，整個(gè)行業(yè)將出現(xiàn)大 并購(gòu) 。 XX溫泉度假村所能吸引的商務(wù)客人主要可分為三類：一是三資企業(yè)，如中海殼牌石油項(xiàng)目，寶島工業(yè)區(qū)等，這類項(xiàng)目或工業(yè)區(qū)規(guī)模巨大，商務(wù)會(huì)議頻繁，要求會(huì)議場(chǎng)地檔次比較高；二是當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)和私營(yíng)企業(yè)，如諸多電子信息加工企業(yè)、眾多鞋業(yè)私營(yíng)企業(yè)等，這類企業(yè)雖然規(guī)模不大，但數(shù)量眾多，消費(fèi)能力比較強(qiáng)；三是較大的國(guó)有企業(yè)和政府部門，吸引這類客源不太容易，但一旦達(dá)成共識(shí)，往往比較穩(wěn)定。 可見，平海鎮(zhèn)溫泉度假村完全有市場(chǎng)潛力成為另一個(gè)吸引香港游客的好去處。如果能與組織此類旅游項(xiàng)目的旅行社掛鉤，客戶資源應(yīng)是較可觀的。預(yù)測(cè)全年節(jié)假日平均 日接待 500 人 次 ， 工作日平均日接待 150 人計(jì)， 每年可接待 散客 10 萬(wàn)人以上 ，預(yù)計(jì)過夜人數(shù)為 10%。特別是此四城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、居民旅游消費(fèi)水平較高，而城市居民的工作壓力相對(duì)較大，選擇旅游度假的居民也相對(duì)較多。 其次，就溫泉項(xiàng)目而言，據(jù)廣東省國(guó)土資源廳在 2021 年在全省開展的溫泉資源全面調(diào)查的結(jié)果來看，廣東省就有 300 多個(gè)溫泉點(diǎn)，大部分集中在粵西地區(qū)。早在 1987年 就在湯泉修 建 了 三星級(jí)湯 泉 酒店， 開發(fā)了 較全面的旅游服務(wù)項(xiàng)目 ，集旅游、娛樂于一體 。 第四，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)上，各溫泉度假村也是各出奇招，以形成自己的特色和優(yōu)勢(shì)。 六福湯 大補(bǔ)元?dú)獾娜藚ⅲ瑥?fù)脈固脫的靈芝，補(bǔ)血活血的當(dāng)歸，清利頭目的薄荷，美容美發(fā)的蘆薈，清熱解毒的艾葉和三丫苦，與溫泉水雙效合一，相得益彰，其功效之神奇自然就不言而喻了。御溫泉按照足部反射區(qū)按摩的原理，特設(shè)浴足池溫泉，泉底采用凹凸不平的鵝卵石，對(duì)腳起按摩作用，水中置入十幾種對(duì)足部保健有益的中草藥，可促進(jìn)血液循環(huán)，增強(qiáng)免疫力，促進(jìn)新 陳代謝，并對(duì)腳氣等疾病有諸多良效。 石板溫泉 平滑的石板下富含偏硅酸、鋰、鍶等 40多種有益人體微量元素的溫泉水不斷為石板加熱，游人可躺在石板上接受熱石療，從而改善血液循環(huán)，增強(qiáng)人體免疫力，熱石療對(duì)風(fēng)濕病、關(guān)節(jié)炎等有獨(dú)到的療效。珠三 角其它地區(qū)的礦化度一般是 6150 毫克 /升，有的甚至只有 306 毫克 /升。 溫泉度假村 必須在項(xiàng)目開發(fā)一開始就設(shè)立專職的市場(chǎng)營(yíng)銷部門，全面負(fù)責(zé)營(yíng)銷調(diào)研、制定營(yíng)銷計(jì)劃、設(shè)計(jì)營(yíng)銷組合、開展促銷活動(dòng)、與其他部門溝通協(xié)調(diào)等營(yíng)銷行 為。 當(dāng)項(xiàng)目工程全部完成，開發(fā)建設(shè)進(jìn)入尾聲，溫泉度假村開始試運(yùn)營(yíng)時(shí)，市場(chǎng)營(yíng)銷部門就要加大促銷力度：在電視、報(bào)紙等媒體上發(fā)布廣告，提供能增加知名度和 增強(qiáng)聲譽(yù)的新聞稿；邀請(qǐng)記者前來游玩，以獲得有利的，甚至免費(fèi)的媒體報(bào)道；印制各種宣傳手冊(cè)供旅行社向旅客介紹度假村；承攬政府部門的一些重大接待任務(wù)等等。要保持服務(wù)質(zhì)量，一方面要定期檢查、維修、保養(yǎng)各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施，另一方面要加強(qiáng)對(duì)服務(wù)人員的培訓(xùn)和監(jiān)管。參考同類溫泉 31 浴城， 估計(jì)基建投資： 1,800 萬(wàn)元 （包括圍墻、綠化等費(fèi)用） ；設(shè)備投資： 800 萬(wàn)元；流動(dòng)資金： 100 萬(wàn)元。 XX 溫泉度假村 是集度假、 娛樂、 休閑 、健身、理療為一體的綜合服務(wù) 項(xiàng) 目， 且處于尚未開發(fā)階段， 工程量 比較大 ，需要 較多 資金。 此外，還要定期舉辦各種特色活動(dòng)，滿足旅游求新求異的心理需求。集休閑、娛樂、康體于一身的溫泉度假村，自然成為當(dāng)?shù)卣鳛槁糜伟l(fā)展配套設(shè)施的一項(xiàng)重要方面。除溫泉外可能將建擁有兩千客房的五星級(jí)酒店并有影院、劇院等娛樂設(shè)施。 成人及兒童溫泉游泳池 因?yàn)槿写罅康V物質(zhì) ,比重大 ,人浮在水面 ,學(xué)游泳比較易 . 御溫泉 2021 年和 2021 年接待客人 60 萬(wàn)人次，營(yíng)業(yè)收入超過 3500 萬(wàn)元。由于光波浴是在光波房間內(nèi)進(jìn)行的。在溫泉水中不斷滴入小米酒，米酒合溫泉水的雙效合一，相得益彰，既可解乏，又可加快血液循環(huán)，促進(jìn)新陳代謝，浴后令人精神振奮，經(jīng)常沐浴，能讓人在不知不覺中留住青春。 露天溫泉二十四小時(shí)營(yíng)業(yè)，享用三十多種露天溫泉池（包括蒸汽浴、桑拿浴、健身房、香薰屋休息廳免費(fèi)飲品、水果、包點(diǎn)、小食），每位 98 元。村內(nèi)設(shè)有豪華溫泉桑拿浴室和 300 多間客房別墅。規(guī)模較大的有惠州湯泉旅游度假區(qū)和深圳 溫泉 。 首先，旅游度假村的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更就非常激烈。與廣東省境內(nèi)其他幾個(gè)已開發(fā)的比較知名的溫泉度假村（如珠海御溫泉、中山溫泉、清遠(yuǎn)清新溫泉、和從化溫泉等）相比，交通便利優(yōu)勢(shì)不明顯。另一方面，溫泉度假村的周邊三大城市深圳、東莞和 香港，其居民的平均經(jīng)濟(jì)收入都較高。以 理療、 休 閑和 娛樂為主要 特色 內(nèi)容的溫泉度假村， 剛好 可以作為游客在 惠州附近景點(diǎn) 觀光旅游的一個(gè) 歇腳點(diǎn)； 舒適的溫泉享受和 特色 娛樂活動(dòng)，可以讓游客洗去風(fēng)塵，洗去疲勞，抖摟精神。 據(jù)廣東省旅游局資料披露， 廣東發(fā)達(dá)地區(qū)居民旅游支出 普遍 已占總生活開支的二成以上 。第三、服務(wù)國(guó)內(nèi)消費(fèi)者的休閑娛樂業(yè)將出現(xiàn)大發(fā)展。因此，我國(guó)要采取一系列的措施，提高旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平。國(guó)家旅游局政策法規(guī)司司長(zhǎng)魏小安說，旅游業(yè)已成為世界上發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)之一。所開發(fā)的人工湖泊，除了用于垂釣場(chǎng)外，還可以用來開發(fā)荷花池等項(xiàng)目，讓游客能在優(yōu)美的荷花池上泛舟、欣賞蓮花、摘采蓮蓬、品嘗蓮子，享受真正的自然風(fēng)情。例 19 如，在瓜果、蔬菜的成熟季節(jié)讓旅客親自采摘，即時(shí)品嘗；讓旅客認(rèn)購(gòu)樹木的所有權(quán)或某一段時(shí)期的采摘權(quán)；開展農(nóng)莊知識(shí)小競(jìng)賽等等。除了要在室內(nèi)配置這些設(shè)施以外，在戶外也需要配 置較多的安全保衛(wèi)設(shè)施。還為客人免費(fèi)加工從生態(tài)農(nóng)莊 和荷花池 里采摘的瓜果蔬菜和從垂釣場(chǎng)釣到的塘魚，讓客人充分享受“娛樂的成果”。 除此以外，還可以增設(shè)溫泉桑拿、溫泉美容美發(fā)等項(xiàng)目，從而豐富 康 體理 療中心 的服務(wù)項(xiàng)目，讓旅客有更多的選擇。 該服務(wù)區(qū)要注重突出溫泉文化，重點(diǎn)吸納東、西方的溫泉泡湯文化 ，出集眾家之長(zhǎng)，集健身、休閑、文化享受于一體的精品服務(wù)項(xiàng)目，一改傳統(tǒng)的溫泉 單純 “ 洗澡 ” 和 “ 治病 ” 觀念 。 溫泉?jiǎng)e墅 以 住宿客人 為服務(wù)對(duì)象，按照 四 星級(jí)旅游涉外飯店的標(biāo)準(zhǔn)配套 服務(wù)設(shè)施，各座別墅要 突出建筑 外觀、內(nèi)部裝修 風(fēng)格的 獨(dú)特性和 多樣化 ，體現(xiàn)各國(guó)、各民族的特色 。 第三節(jié) 規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目建議 一、戰(zhàn)略規(guī)劃 15 為了更好地對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行分析，我們首先對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行初步的戰(zhàn)略規(guī)劃，具體的規(guī)劃建議投資者聘請(qǐng)專業(yè)的設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)。 600年滄桑，平海古城至今仍較完整地保留著四座城門樓、部分城墻、完整的十字古街、大部分古民居以及一批古寺廟、古文化遺址和大量的歷史文物。 平海古城 被譽(yù)為嶺南文化的一