某物業(yè)公司管理處工作手冊(cè)-全文預(yù)覽

　　

【正文】 85管理處保潔班長(zhǎng)崗位職責(zé)86管理處綠化班長(zhǎng)崗位職責(zé)87管理處園藝工崗位職責(zé)88管理處保潔員崗位職責(zé)89管理處倉(cāng)管員崗位職責(zé)90管理處財(cái)務(wù)主任職責(zé)91管理處收款員職責(zé)92管理處出納員職責(zé)93 管理處主任崗位職責(zé)管理處實(shí)行在公司領(lǐng)導(dǎo)下的主任負(fù)責(zé)制，管理處主任全權(quán)負(fù)責(zé)處理本小區(qū)工作中的一切事務(wù)，具體職責(zé)如下：認(rèn)真貫徹執(zhí)行公司的經(jīng)營(yíng)管理方針、政策、指示、規(guī)定，堅(jiān)持為業(yè)主服務(wù)、為社會(huì)服務(wù)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，努力搞好小區(qū)物業(yè)管理工作。業(yè)主需到管理處及轄區(qū)派出所將房屋出租情況登記備案。 出 租 房 管 理 規(guī) 定 本區(qū)出租房屋分為兩種：第一種，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位出租的周轉(zhuǎn)房；第二種，由業(yè)主出租的房屋。1)、在本市工作的，須持有本轄區(qū)派出所登記簽發(fā)的暫住證或常住戶口。 暫住人員管理規(guī)定本區(qū)暫住人員(包括有常住戶口的在內(nèi))主要是居住在本小區(qū)的(大廈)非業(yè)主的流動(dòng)人員。7)、允許外借的刊物、器具，須經(jīng)管理人員同意并登記，交一定押金后方可外借，否則以盜竊論處。4)、兒童、老人進(jìn)入游泳池，必須有家人陪同。6)、在不同的崗位上，各負(fù)其責(zé)，做好器材保養(yǎng)，遺失器材須照價(jià)賠償。值班時(shí)，必須保持精神高度集中，以保障游泳者的安全和避免事故發(fā)生。l、本區(qū)文體娛樂(lè)活動(dòng)場(chǎng)所屬非營(yíng)利性質(zhì)，由管理處立足于提高整個(gè)住宅區(qū)居民的文化層次，而提供健康的、老少皆宜的各類活動(dòng)場(chǎng)所。商場(chǎng)、寫字樓使用人必須加強(qiáng)安全防范，下班鎖好房門、財(cái)物、重要文件等，保險(xiǎn)柜鎖鑰匙隨身帶走，關(guān)閉水、電、氣開(kāi)關(guān)，否則一切后果自負(fù)。必須按規(guī)定向管理處申請(qǐng)懸掛招牌事宜，凡在公共場(chǎng)所貼廣告、標(biāo)牌，亂豎指示牌、廣告牌等，罰款100元以上，并責(zé)令限期拆除。五、禁止住戶私自從頂樓安裝電視天線，既影響房屋外觀，又不便于統(tǒng)一管理，違者罰款1000元以下，并責(zé)令立即拆除，如有特殊要求，請(qǐng)到無(wú)線電管理委員會(huì)申請(qǐng)后，報(bào)管理處通過(guò)。四、違章用電一次處罰50口200元，并立即拆除，竊電一次處罰200—500元，嚴(yán)重送公安機(jī)關(guān)按盜竊罪處理。六、智能化各元器件不得靠近熱源，元器件除塵應(yīng)用干布擦拭，嚴(yán)禁用水擦洗。二、住戶裝修不得拆墻體或擅自更改智能化設(shè)施預(yù)埋管路線，以免影響使用功能。十三、裝修期間、電梯轎廂應(yīng)用夾板將電梯轎廂面板封閉，以免裝修搬材料時(shí)，將電梯碰壞。九、電梯管理維修人員應(yīng)每天檢查電梯機(jī)房的通風(fēng)、降溫設(shè)備、機(jī)房必須上鎖。五、發(fā)生火警時(shí)，切勿搭乘電梯，因電梯可能隨時(shí)在半途停頓，將人困于電梯內(nèi)，被困者可能因濃煙而窒息。 電梯使用管理規(guī)定為保證電梯正常運(yùn)行，更好地為住戶服務(wù)，制定本規(guī)定：一、電梯機(jī)房除電梯維修管理人員外，其它人未經(jīng)允許不得進(jìn)入，機(jī)房?jī)?nèi)的設(shè)備非電梯維修人員不得操作。管理處應(yīng)掌握本轄區(qū)內(nèi)燃?xì)夤芗翱刂崎y門的分布和運(yùn)行狀況，建立健全燃?xì)夤艿兰霸O(shè)施日常安全管理的規(guī)章制度及安全管理檔案加強(qiáng)對(duì)管理轄區(qū)范圍內(nèi)燃?xì)夤艿涝O(shè)施用戶燃?xì)庠O(shè)施的巡視和監(jiān)控及燃?xì)庥脩艏跋嚓P(guān)人員應(yīng)當(dāng)配合。作為管道燃?xì)獾慕?jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家或當(dāng)?shù)匾?guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，保證燃?xì)獾臒嶂怠⒔M份、臭味、壓力等達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，并保證持續(xù)穩(wěn)定地供氣，涉及用戶的停氣降壓過(guò)程，須提前24小時(shí)通知用戶(緊急情況除外)。 燃?xì)獍踩芾硪?guī)定為了加強(qiáng)聚龍灣小區(qū)燃?xì)獾陌踩芾恚Ｗo(hù)住戶的人身和財(cái)產(chǎn)安全，根據(jù)市燃?xì)獍踩芾硪?guī)定以及國(guó)家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實(shí)際制定本規(guī)定：市管道燃?xì)庥墒腥細(xì)饧瘓F(tuán)有限公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。違反安全用電、用水規(guī)定，或拒絕供電、供水部門和管理處水電工檢查和不采納安全用水、用電意見(jiàn)及措施而造成事故者，按事故所造成的實(shí)際損失處以罰款。若違反上述規(guī)定，造成的一切經(jīng)濟(jì)損失或事故，均由當(dāng)事人負(fù)責(zé)。二、住戶使用供水、供電的各種設(shè)施，應(yīng)注意安全，遵守下列規(guī)定：未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自更改原安裝好的供水、供電等設(shè)備。在住宅區(qū)移交時(shí)，管理處必須抄表到戶，并檢查水、電的計(jì)表、管線的完好程度，詳細(xì)記錄，以備保修單位維修和備查。七、合理排放污水，并交納排污費(fèi)。四、居民生活垃圾必須按指定地點(diǎn)投放。違反以上第一至十條任何一條者，根據(jù)情節(jié)輕重，處以人民幣1000元至2000元罰款，并可上報(bào)處以行政拘留；違反第十一條者，處以人民幣300至500元罰款．情節(jié)嚴(yán)重者，按治安管理?xiàng)l例從嚴(yán)處理。嚴(yán)禁封閉或損壞安全疏散指示、事故照明或消防等標(biāo)志。嚴(yán)禁用不符合防火要求，未經(jīng)防火處理的材料進(jìn)行裝修。4)、遇強(qiáng)雷電天氣，盡量關(guān)閉所有電器，拔掉電源插座，以免燒壞電器或發(fā)生火災(zāi)。當(dāng)臺(tái)風(fēng)、暴雨來(lái)臨時(shí)，各住戶應(yīng)做好以下措施。教育小孩不要玩火和在住宅區(qū)燃放煙花炮竹。 不準(zhǔn)把掃把、衣物等可燃物曬在陽(yáng)臺(tái)防盜網(wǎng)上晾衣物應(yīng)不超出陽(yáng)臺(tái)平面，并且晾干后及時(shí)收入戶內(nèi)。按住宅區(qū)樓宇整棟為單位，實(shí)行防火責(zé)任制，組織業(yè)主制定防火安全公約，責(zé)任到戶由樓長(zhǎng)督促履行。對(duì)違反園林綠化規(guī)定，不聽(tīng)勸阻、刁難或毆打管理人員情節(jié)嚴(yán)重的，送交司法部門處理。因亂放材料或其它事故損壞花木的，每枝罰款20元，破壞草坪每平方米罰款8元。維護(hù)好剪草機(jī)、噴灑器、電機(jī)及其它器材、工具。熟悉花草樹木的名稱，特性和培植辦法，并對(duì)較為名貴、稀有或數(shù)量較大的品種在適當(dāng)?shù)胤焦嫫涿Q、種植季節(jié)、生長(zhǎng)特征、養(yǎng)護(hù)辦法等，供居民觀賞。 小區(qū)園林綠化管理規(guī)定為搞好住宅區(qū)的綠化養(yǎng)護(hù)管理工作，保持住宅區(qū)環(huán)境優(yōu)美，特制定本規(guī)定。流動(dòng)人員應(yīng)在三天內(nèi)，暫住人員應(yīng)在十天內(nèi)持有效證件到護(hù)衛(wèi)隊(duì)登記。負(fù)責(zé)本小區(qū)保安設(shè)施如閉路電視系統(tǒng)、交通管理系統(tǒng)和消防設(shè)施的看護(hù)、檢修。門口、道口崗作好登記并控制好升降欄桿，住戶搬家私或搬貴重、大件物品離開(kāi)本小區(qū)，沒(méi)有管理處簽發(fā)的放行條不予放行。 　　　　 管理處治安管理規(guī)定為了加強(qiáng)住宅區(qū)治安管理，保護(hù)業(yè)主(住戶)的合法權(quán)益，由管理處與當(dāng)?shù)嘏沙鏊?fù)責(zé)轄區(qū)的民警共同組成小區(qū)治安辦，以維護(hù)本小區(qū)良好的生活秩序，并制定本規(guī)定：一、治安辦的職責(zé)和權(quán)利：嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家公安條例，密切配合公安機(jī)關(guān)維護(hù)本區(qū)業(yè)主(住戶)的生命、財(cái)產(chǎn)安全；治安辦以固定崗、流動(dòng)巡邏和閉路電視監(jiān)控相結(jié)合的形式，實(shí)行24小時(shí)全天候值班制度；負(fù)責(zé)本區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛、摩托車、自行車的管理和保管，非本區(qū)機(jī)動(dòng)車輛不得駛?cè)搿Ｎ濉讣幚怼９芾硖幾o(hù)衛(wèi)員均有責(zé)任對(duì)所有物品搬出，根據(jù)放行條內(nèi)容進(jìn)行盤查，發(fā)現(xiàn)情況及時(shí)處理，本小區(qū)出入口崗?fù)ぷo(hù)衛(wèi)員須密切注意進(jìn)口車輛及人員，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)進(jìn)行檢查、處理。有效控制偷盜等治安案件，維護(hù)小區(qū)內(nèi)業(yè)主(住戶)、商家、單位利益。八、施工后施工隊(duì)和業(yè)主共同向管理處申請(qǐng)驗(yàn)收時(shí)交回進(jìn)場(chǎng)“裝修施工許可證”和“出入證”如丟失“裝修施工許可證”、“出入證”者每證罰款50元。四、施工隊(duì)在取得進(jìn)入小區(qū)施工需辦理如下手續(xù)：交納施工押金業(yè)主、施工隊(duì)各1000元； 辦理裝修施工許可證，每份交納工本費(fèi)10元；辦理施工人員出入證，每位施工人員需交一寸免冠相片兩張，出入證工本費(fèi)5元。二、本小區(qū)內(nèi)裝修隊(duì)實(shí)行憑《裝修施工許可證》進(jìn)場(chǎng)和施工人員憑(出入證)進(jìn)出制度。六、違章裝修處理管理處工作人員有權(quán)檢查裝修情況，裝修人員應(yīng)自覺(jué)接受管理處工作人員的檢查、監(jiān)督、指導(dǎo)，對(duì)違反規(guī)定者，管理處有權(quán)作如下處理：I、責(zé)令停工；責(zé)令恢復(fù)原貌；扣留或沒(méi)收工具；停水、停電；賠償經(jīng)濟(jì)損失，承擔(dān)違約金；其它按照z市政府有關(guān)規(guī)定處以罰款。五、驗(yàn)收裝修工程完畢后，業(yè)主和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人共同向管理處申請(qǐng)竣工驗(yàn)收，管理處將派人進(jìn)行查驗(yàn)。住戶不得私自在戶外接駁水、電，違者照章罰款。裝修垃圾必須按管理處指定位置、方式和時(shí)間進(jìn)行堆放、清運(yùn)。四、施工管理從裝修開(kāi)工起立即采取防火措施，確保戶內(nèi)外安全，管理處對(duì)裝修每天不定時(shí)進(jìn)行巡查，裝修人員憑出入證出入小區(qū)，工作時(shí)需佩帶裝修出入證，不佩帶證件、涂改或轉(zhuǎn)借出入證的人員一經(jīng)查出，將處以罰款和沒(méi)收證件，直至取消裝修資格。禁止任意刨鑿、重?fù)繇敯濉⑼鈮?nèi)側(cè)及排煙管道，禁止不經(jīng)穿管直接埋設(shè)電線或改線。 允許改變廚房的灶臺(tái)、洗滌池和衛(wèi)生間的便池、洗臉盆、浴缸等，但不得改變廚房、衛(wèi)生間的結(jié)構(gòu)和功能，嚴(yán)禁將生活污水排入雨水管網(wǎng)，禁止破壞廚房、廁所的地面防水層。 房屋裝修不得改變或損壞原有的結(jié)構(gòu)、外貌及公共設(shè)施，不得改變房屋及配套設(shè)施的使用功能，禁止在承重墻、梁上穿洞，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的墻體、門窗，確需改變建筑物主體或承重結(jié)構(gòu)、明顯加大負(fù)荷的，業(yè)主應(yīng)委托建筑物原設(shè)計(jì)單位或有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，報(bào)有關(guān)審批部門審批。 在接業(yè)主(住戶)遞交裝修方案及資料三個(gè)工作日內(nèi)，管理處裝修主管人員對(duì)方案進(jìn)行審核，確保不出現(xiàn)違章裝修方案。一、遵守國(guó)家法律、法規(guī)、政策和深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)法律、法規(guī)、政策的規(guī)定以及本住宅區(qū)的物業(yè)管理規(guī)定；二、各鄰里互相尊重、互相關(guān)心、互相幫助、和睦相處；三、不把黃色淫穢的物品、書刊、雜志、錄像等違禁物品帶進(jìn)小區(qū)和家庭；四、遠(yuǎn)離毒品，不得將有害物品帶進(jìn)小區(qū)和家庭；五、養(yǎng)成講文明、講禮貌、講衛(wèi)生、講秩序和心靈美、語(yǔ)言美、行為美、環(huán)境美的習(xí)慣；六、不亂丟垃圾、果殼、紙屑、煙頭、不隨地吐痰和大小便，不往室外拋物和亂倒污水，共同維護(hù)住宅區(qū)公共衛(wèi)生；七、不在公共場(chǎng)所、走廊堆放物品，不占用公共場(chǎng)所，不堵塞通道；不在公共建筑物上亂涂畫、亂張貼和亂豎廣告牌等，保持公共建筑物的原樣和美觀；八、愛(ài)護(hù)公共財(cái)物、維護(hù)公共秩序、共同創(chuàng)造一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、秩序良好、安全舒適的居住環(huán)境。三、管理處定期對(duì)住宅區(qū)主要的公共設(shè)施和房屋共用部份的養(yǎng)護(hù)規(guī)定如下：（一）、公共設(shè)施部份：上下管道、明暗溝、污雨水井、檢查井，每年清理l—2次，化糞池每年清理一次；道路；３、綠化；路燈；供水、供電設(shè)施設(shè)備；停車場(chǎng)；７、公共建筑；８、其他。房屋的外墻面、樓梯面、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備、公用天線和消防設(shè)施等房屋本體公用設(shè)施，由管理處組織定期養(yǎng)護(hù)和維修，其費(fèi)用從住宅本體維修基金中支出。(2)、禁止隨地吐痰、亂丟紙屑、煙頭及瓜殼，違者罰款五十元。(2)、嚴(yán)禁傳播黃色錄像、黃色書刊，嚴(yán)禁在休息時(shí)間高聲播放音樂(lè)、聚眾喧嘩、賭博、吸毒等活動(dòng)，不能收留“三無(wú)”人員，違者送交公安部門收容審查。(2)、住戶不得裝設(shè)門牌(涉及商業(yè)用途)，住戶單元之外墻及窗戶禁止豎立任何廣告或標(biāo)志，并不得改變房屋原設(shè)計(jì)外墻裝飾和防盜網(wǎng)、門窗的材料、規(guī)格形式，不得亂掛、亂搭、亂貼、亂畫，違者處一百元以上罰款并責(zé)令恢復(fù)原狀。五、管理費(fèi)、有償服務(wù)、代收費(fèi)用表。任何需專函送達(dá)本物業(yè)業(yè)主的通知，凡注明地址送至有關(guān)業(yè)主的單元，或使用普通郵寄式掛號(hào)送至有關(guān)業(yè)主的單元或所知業(yè)主的最后通訊地址，均被視為送達(dá)有關(guān)業(yè)主。業(yè)主更換，本公約繼續(xù)有效。三、違約責(zé)任違反本業(yè)主公約義務(wù)條款中112項(xiàng)規(guī)定的，物業(yè)管理公司有權(quán)處理，并要求限期整改；逾期不整改的，有權(quán)強(qiáng)制整改，包括采取停水、停電、停氣等催改措施；對(duì)本物業(yè)公共利益造成損失的，物業(yè)管理單位有權(quán)要求責(zé)任人予以賠償并承擔(dān)違約金；強(qiáng)制整改措施予以公告，賠償金和違約金納入本物業(yè)公共收入；賠償金和違約金的項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)議定，業(yè)主委員會(huì)未成立的，經(jīng)鎮(zhèn)、區(qū)物業(yè)管理主管部門核準(zhǔn)后執(zhí)行。業(yè)主大會(huì)的出席人數(shù)達(dá)到規(guī)定人數(shù)時(shí)，在會(huì)上提出的需經(jīng)決定的事項(xiàng)，由出席會(huì)議的業(yè)主表決，以過(guò)半數(shù)通過(guò)有效。經(jīng)持有百分之十以上投票權(quán)的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)于接到該項(xiàng)提議后十四天內(nèi)就其提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。委托他人投票的，必須出具授權(quán)委托書，否則該項(xiàng)委托無(wú)效。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)均應(yīng)接受市、鎮(zhèn)、區(qū)物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo) 監(jiān)督。（10） 房屋進(jìn)行危害公共利益或其他不道德的行為。(6)違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害危險(xiǎn)物品及飼養(yǎng)家禽、寵物等。(2)對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行違章鑿拆、搭建。未經(jīng)物業(yè)管理公司書面同意，停車位不得用于其他用途。業(yè)主如請(qǐng)物業(yè)管理公司對(duì)其自用部位及設(shè)施設(shè)備、毗連部位及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，應(yīng)支付有關(guān)費(fèi)用。執(zhí)行和服從業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)的決議、決定。有權(quán)對(duì)物業(yè)管理工作提出建議、意見(jiàn)或批評(píng)。有權(quán)根據(jù)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備和所屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施的狀況，建議物業(yè)管理公司及時(shí)組織修繕。(一)、權(quán)利依法享有所擁有物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利。一、業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)業(yè)主是指房地產(chǎn)所有權(quán)人。有權(quán)自己或聘請(qǐng)他人對(duì)物業(yè)自用部位的各種管道、電線、水箱以及其他設(shè)施進(jìn)行合法修繕，但法規(guī)政策規(guī)定必須由專業(yè)部門或機(jī)構(gòu)施工的除外。有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司按照規(guī)定的期限定期公布物業(yè)管理收支帳目。(二)、義務(wù)在使用、經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時(shí)，應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)政策規(guī)定。 業(yè)主如需進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修，必須遵守本物業(yè)裝飾裝修管理規(guī)定，并填寫申請(qǐng)表，報(bào)物業(yè)管理公司審查批準(zhǔn)后，向物業(yè)管理公司繳交裝飾裝修押金方可按規(guī)定施工，完工后由物