某物業公司管理處工作手冊(完整版)

　　

【正文】 塞個/次成本價5馬桶漏水個/次成本價6地漏疏通個/次成本價7水龍頭漏水個/次成本價8水表漏水個/次成本價9抽油煙機臺成本價10排風扇臺成本價11熱水器（電）臺成本價12熱水器（氣）臺成本價13室內電路米成本價14電話部成本價15電源插座個/次成本價16電表箱開關個/次成本價17修補瓷磚平方米2018刷油漆平方米1019空調（窗式）臺成本價20空調（分體臺成本價21燈具個成本價22鋁合金拉手個成本價含料各類門個成本價三保潔類1抽油煙機臺502排風扇臺103空調過濾網個/次104房間請潔時/人10四租賃類1房屋套半月租金2車位個半月租金五其他類代辦購物次/人成本價表中除特別指明外均不含材料費。業主大會可以根據本物業的實際情況對本公約進行修補充，并提前報鎮、區物業管理主管部門核準備案。業主投票時，各類房屋按建筑面積每十平方米計算為一票；不足十平方米及五平方米以上的計算為一票，不足五方米的不計票。授權委托書必須有業主簽字，如業主為法人，須加蓋法人公章。（11） 法律、法規及政府規定禁止的其他行為。(3)占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用部位、設施及公共場所。明白并承諾與其他非業主使用人在建立合法使用、維護、改造所擁有物業的法律關系時，應告知并要求對方遵守本物業管理的有關規定和本業主公約，并承擔連帶責任。有權對物業管理主管部門進行投訴或提出意見與建議。 依法合理使用房屋建筑共用設施、共同部位和本物業內公用設施和公共場所(地)的權利。有權按有關規定進行室內裝飾裝修。1有權要求房屋建設毗連部位的其他維修負責人承擔維修養護責任，對方不維修養護或不予配合的，可要求業主委員會或物業管理公司強制維修養護，并按規定分攤費用。明白并承諾業主及非業主使用人與物業管理公司在本物業內不存在人身、財產保管或保險關系(另有專門合同規定除外)。(4)擅自損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設施。二、業主大會和業主委員會l、業主大會是由全體業主組成，決定本物業管理重大事項的業主自治管理組織。業主大會可以采用會議或書面征求意見等形式，會議表決采取投票、舉手等形式。業主大會的決定和業主委員會章程的內容不得與憲法、法律、法規和政策相抵觸。修改補充條款自業主大會通過之日起生效，無須經業主重新簽訂。 樓宇使用及維護管理規定為保障住宅區的房屋和公共設施的合理使用，維護住宅區的公共秩序，創造安全、清潔、舒適、優美的生活環境，住宅區內(高層、商場、辦公樓)所有業主(或房屋承租人或其他使用人，下同)擁有居住權和享用權，其合法權益受法律保護，不受侵犯；管理處受業主委員會委托，對小區內樓宇公共配套設施等物業實施管理，并對部份實行有償服務，費用從本體維修基金內支出，業主有合理使用權利和維護的義務。(4)、禁止堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，如槍支彈藥、炸藥、汽油等。住宅區的水、電、氣、通訊等管線的維修養護，由有關供水、供電、供氣及通訊單位負責，維修費用由有關業務單位支付。根據z市政府的有關規定，結合聚龍灣的實際情況，現對本住宅區房屋裝修的有關事宜規定如下：一、裝修申報 業主(承租人或其他使用人對房屋所有進行裝修，應經房屋所有權書面授權)裝修，應提前三天會同其委托的裝修者向物業管理處申報，填寫家居裝修申報表，如實申報裝修項目、標準、施工人數、擬開工時間和竣工時間等內容，并提交裝修合同復印件，交驗裝修者(承建資格證書)原件，管理處收件后，出具回執。 陽臺不得安裝防盜網，嚴禁改變其使用功能，窗戶內側防護欄必須按照管理處規定的規格及樣式安裝，允許在客廳、主人房落地門處裝設不銹鋼拉閘門。浴室內不得安裝直排式熱水器(安裝熱水器必須符合燃氣公司要求，否則其不予點火)。否則可按規定予以處罰。驗收合格后10天，確定無明顯問題，將押金退回業主和裝修單位。三、裝修施工時間：每天7：0012：00；14：0019：00，法定節假日原則上不允許施工，若有施工不得發出任何噪音影響鄰里休息，超時施工，影響鄰里休息，管理處有權責令停工，扣留其施工工具。 　　　 住宅小區物品搬進(出)管理一、目的。四、應急處理。駛出時復查驗車內裝截物品，如有可疑要查明后，方可放行，維護本區交通秩序，保障小區內車輛安全。 有上述行為，治安辦按治安條例予以處罰，并視情節的惡劣程度交公安機關依法處理。二、管理處采用各種形式開展宣傳，使“保護綠化、美化住宅區”成為居民共識，形成良好風氣，自覺愛護區內“一草一木”。凡有上述第一項行為，按侵占每平方米罰款20—50元處理，并限期恢復原貌；其余各項中，凡損壞花草樹木，按“損一罰五”罰款；凡損壞設施者，按造價的2倍罰款。經常檢查、記錄消防器材設備完好情況，確保消防器材設置裝置處于良好狀態；檢查防火通道，時刻保持暢通；檢查防火安全公約的履行情況，及時糾正消防違章和消除火災隱患。出門時，關閉燃氣閥門。2)、緊扣門窗，防止強風吹開，切勿在玻璃門窗附近停留，防止吹破玻璃后碎片散落傷人。嚴禁占用、堵塞住宅區任何消防通道，樓梯通道、天臺出口或其它安全疏散口；嚴禁在樓道、天臺進行噴油漆等作業。二、愛護小區綠化，不踩踏草地，攀折樹木花草，共同參與綠化管理。九、定期對小區的蚊蠅的孽生點進行消殺。供水、供電的開關、閘門不得隨意扳動(如屬小孩所為，追究其家長的管理責任)。增容時，如原線路不足負荷，需另拉電纜、電線的，工程費由使用人負責。入戶分支閥內以后的燃氣管道、設備及燃器具由燃氣用戶負責日常安全管理。三、當電梯超載報警時，后上的乘客應自覺退出轎箱，分批搭乘，以免超載發生危險。十一、電梯管理員實行每天24小時值班制。四、住戶在發生緊急事件而使住戶的生命、財產安全受到威脅的情況下，如：受到非法入侵、突發疾病、發生火災等時使用緊急求助按鈕，管理中心人員將在2分鐘內到現場或用電話對話核實。四、住戶應愛護公用天線，平時要鎖好天臺門，以防無線或放大器被盜。合法經營，嚴禁變賣過期、變質食品和假冒偽劣產品，以及從事賣淫、賭博等違法活動，違者送交有關部門并責令停業整頓、中止租賃合同或吊銷執照直至拘留審查。為了給住戶提供“安全第一，衛生第一，服務第一，開心第一”之最佳服務的活動環境：1)、文明工作，禮貌待人，佩證上崗，儀表端莊，和藹可親，勤于打理，創造良好的活動環境。2)、在文化娛樂場所只能進行健康、合法的娛樂活動，禁止唱黃色、反動、低級趣味的歌曲和隨意搬動、遺失或損壞音響器材。9)、凡進入有償服務場所時，必須按規定繳費，不得蠻橫無理和拒絕繳費；進入無償服務場所時，要注意安全(無管理人員在場服務)并自覺愛護場地設施。3)、投靠親友的外來人員，居住時間超過三天以上，須到派出所申報臨時戶口。出租房屋只限于居住生活，不得改變房屋的用途。以身作則，關心員工，獎罰分明，提高自身素質和修養，使管理處具有高度凝聚力，最大限度地發揮和調動全體員工的工作熱情和責任感。定期檢查、監督所轄各項工作的完成情況，查處違章，提出改正措施．負責處理住戶對本處工作和管理人員的投訴，不拖延，不推諉，與住戶保持友好關系。熟悉特區有關物業、市容衛生、綠化、治安、消防等管理規定，并能熟練運用；負責提出責任區內管理服務工作計劃，監督、指導、檢查本責任區維修、綠化、治安、清潔、消殺等工作，保證責任區內各項管理指標達到市、省、國家文明住宅區要求，負責處理責任區內違章、違法、違紀行為和突發事件；懂得發生火警、電梯困人、臺風、治安案件時的應急處理辦法，并且能夠有效及時地處理。 管理處助理員職責執行主任、副主任下達的各項工作指令，協助助理主任工作。督促水電班按時查水電表并準確計費，準時發放水電繳費通知單。收集、整理、保存設備技術資料及維修保養記錄，督查每人完整地作好各項記錄。發揚主人翁精神，開動腦筋，提出合理化建議，為公司多作貢獻。緊急事故未排除時不進行交接班，應上下兩班協同排除，井詳細記錄異常情況．認真記錄辦公室的通知、小業主的維修申請及投訴，發現問題及時向班長報告．做好預防小動物、防水、防火工作，確保安全運行。按市政府的有關規定監督水質衛生，保管水質資料。要求所有設備不漏水、不漏油、無異常噪音，發現問題立即處理。工作前全面認真檢查繩索、坐板、掛鉤、安全帶、繩支架、維修工具等是否達到牢固安全要求。工作應一絲不茍，嚴把現場質量關，杜絕任何隱患，為保證業主安全盡職盡責．積極參加技術培訓活動，努力提高技術水平。帶領全隊人員加強政治思想學習和保安隊業務學習，不斷提高思想覺悟和業務技能。負責主持召開班務會，及時傳達上級指示和護衛隊長例會精神，研究提出貫徹意見，并具體組織落實。堅守崗位，提高警惕，發現違法犯罪分子要堅決設法抓獲。愛護設施設備、公共財物，對小區內的一切設施、財物不得隨便移動及亂用，熟悉小區消防系統及消防器材的安裝位置，掌握各種滅火器材的使用方法，遇到突發事件能正確進行處理。負責協調本班與其他班組之間的工作關系和本班人員之間的關系。督促和檢查全隊人員熱愛本職工作，忠于職守，積極自覺地加強工作責任心。對客戶投訴電梯內容，聽候領導安排，及時對電梯進行檢修，保證電梯運行安全。所有高空作業小型工具必須系工具安全繩，以防跌落傷人。每周檢查各風機盤管、新風空調機的制冷效果一次．每天班前清掃空調值班室，保持室內整潔。放水清洗水池過程要認真檢修浮球閥。嚴格遵守安全操作規程，除經主管主任批準并制定了可靠的安全措施，一般不允許帶電作業。維修完后，應作到“工完場清”，注意節約材料。遵章守紀，認真負責，嚴把質量關。 管理處維修班長崗位職責 根據管理處的管理目標制訂住宅區內物業維修及養護的實施方案．具備物業的有關管理知識，熟悉物業管理條例以及管理處有關規章制度。負責發文稿的文號登記管理及管理處各類文書(含外來文件、自制文件、合同書、函電、文稿)的登記、傳閱、催辦、送印、分發、歸檔管理。做好每天的工作日記。重視業主委員會建議，自覺接受業主委員會和住戶的監督。堅持“取之于民，用之于民”的收費和使用原則，審批資金收支，嚴格按財務制度辦事，努力增收節支，合理使用管理費，不得挪作他用，或向住戶亂攤派，亂收費。第二節內部崗位責任制目 錄管理處主任崗位職責60管理處副主任崗位職責62管理處助理主任崗位職責63管理處助理員職責65管理處維修班長崗位職責66管理處維修技工崗位職責67管理處電工崗位職責68管理處水(管)工崗位職責70管理處空調操作工崗位職責71管理處高空作業工崗位職責72管理處電梯工崗位職責73管理處護衛隊長崗位職責74管理處護衛班長崗位職責75管理處護衛員崗位職責76管理處大堂崗崗位職責78管理處道口崗崗位職責79管理處車庫(場)崗崗位職責80管理處巡邏崗崗位職責81管理處摩托車、單車保管員崗位職責82管理處各級人員在火災撲救中的主要職責83管理處義務消防員崗位職責85管理處保潔班長崗位職責86管理處綠化班長崗位職責87管理處園藝工崗位職責88管理處保潔員崗位職責