星河商業城-項目營銷企劃方案(上-文庫吧

【正文】 三、 銷售目標及目標分解 銷售（招商）目標： ? 可銷售面積 主題商場（ 層） 約 7000 m2 塔樓住宅（ 4 層） 約 40 戶，約 6000m2 ? 招商商場 （ 層） 約 8500 m2 目標分解 ? 內部認購和開盤期內 主題商場 銷售 2800 m2 40％ 主題 商場招商 1000 m2 12％ ? 強銷期 星河商業城項目營銷企劃書 圣爾澤（重慶）地產管理咨詢機構 地址：重慶市南坪西路 3 號商業大廈 238 第 10 頁 共 36 頁 電話： 023 62943085 626064396 傳真： 02362943096 Email: 主題商場 銷售 2800 m2 40％ 主題商場招商 3000 m2 35％ ? 銷售鞏固期 主題商場 銷售 1400 m2 20％ 主題商場招商 4500 m2 53％ 四、營銷階段計劃 第一階段（開盤前兩個月）： 蓄勢導入期 本階段的營銷任務是：完成銷售前期的所有準備工作；向公眾闡述“休閑式商業地產”的獨特概念以及“財富商鋪，穩定回報”的投資理念；聯合媒體和周邊開發商進行區域造勢，吸引眼球關注南部城區的星河商業城；有效完成星河品牌從星河明苑到星河商業城項目的嫁接和拓展；樹立本項目作為南部開發區中心的現代化休閑商業的形象定位。這一階段通過內部認購等手段可以積累相當客戶。 星河商業城項目營銷企劃書 圣爾澤（重慶）地產管理咨詢機構 地址：重慶市南坪西路 3 號商業大廈 238 第 11 頁 共 36 頁 電話： 023 62943085 626064396 傳真： 02362943096 Email: 第二階段（開盤后三個月）：強勢推廣期 本階段的營銷任務是：繼續不斷強化本項目的財富商業地產的投資理念；圍繞項目的商業地產概念和理念，系統展示本 項目的質素特點；強調本項目的系列優勢資源和巨大升值空間，為投資者作出理性訴求。這一強勢推廣期，由于前期積累客戶，以及借助開盤和房交會，將迎來銷售的首個開門紅銷售高潮。這半年時間力爭完成項目銷售的40％。 第三階段（開盤三月到半年）：形象展示期 項目逐步進入準現房（商業部分），該階段的營銷任務是：做好工程形象和管理服務形象的良好展示；舉辦針對目標客戶的系列培訓講座及其它與商業地產、休閑購物的宣傳和促銷活動；做好商業經營的招商工作。這一階段開始由于二階段的熱銷會出現階段性的平穩期，但由于前面老客戶的口碑以及各項 形象進度的完善，將迎來本項目的第二個銷售高峰期。力爭完成項目銷售的 30％，累計完成 70％。 第四階段（開盤一年）：銷售掃尾期 這一階段主要以客戶服務和招商活動促銷為主，把“財富商業地產”和“休閑購物”的概念以及“商業地產投星河商業城項目營銷企劃書 圣爾澤（重慶）地產管理咨詢機構 地址：重慶市南坪西路 3 號商業大廈 238 第 12 頁 共 36 頁 電話： 023 62943085 626064396 傳真： 02362943096 Email: 資是財富的搖籃”的理念確實在各種服務和活動中得到進一步演繹和體現。另外營銷工作比較重要的是妥善處理好尾盤價格策略。這一階段力爭完成 25％的銷售。 星河商業城項目營銷企劃書 圣爾澤（重慶）地產管理咨詢機構 地址：重慶市南坪西路 3 號商業大廈 238 第 13 頁 共 36 頁 電話： 023 62943085 626064396 傳真： 02362943096 Email: 營銷計劃 －工程進度建議表 營銷計劃 2020 年 2020 年 工程進度 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 營銷準備期 規劃、開工建設期 蓄勢導入期 建至平街 1 層以上 開盤期 建至平街 2 層 強勢推廣期 商業工程基本完工 形象展示 工程完工 ， 交房 銷售收尾期 經營開業 星河商業城項目營銷企劃書 圣爾澤（重慶）地產管理咨詢機構 地址：重慶市南坪西路 3 號商業大廈 238 第 14 頁 共 36 頁 電話： 023 62943085 626064396 傳真： 02362943096 Email: 五、項目銷售時機及價格 為了更好地 在后續營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定銷售時機及價格。 項目入市時機及姿態 入市時機：根據規劃與工程進度以及營銷準備，在 2020 年 5 月份房交會期間開盤（或 2020 年 9 月），可以抓住 2020 年春季房交會、五一勞動節等機會掀起第一個啟動高潮；在國慶節、 2020 年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。 ?工程形象進度在裙樓達到一層以上作為最佳入市時機。 入市姿態：以全市乃至西南地區 “ 財富地產、休閑購物 ” 形象登場；開創全 新休閑商業投資經營理念。 價格定位及價格策略 ?價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。（以市場和地段、項目競爭力，確立低價入市策略） 價格定位：整個商業項目的銷售均價為 2165 元 /m2，其中起價為 1880 元 / m2，最高價為 2800 元 / m2。 星河商業城項目營銷企劃書 圣爾澤（重慶）地產管理咨詢機構 地址：重慶市南坪西路 3 號商業大廈 238 第 15 頁 共 36 頁 電話： 023 62943085 626064396 傳真： 02362943096 Email: 價格策略：采取 “ 低開高走 ” 型平價價格策略，開盤后半年作為第一階段的價格調整（略升），均價為 2260尾盤銷售變相略降。 （說明：此價格是根據項目體量和招商預期以及開發商的形象項目考慮，同時裝修和主題商場的要求，屬于中檔商業項目設置 。在項目開發過程中，尚可調整。由于廣安整體租金水平較低，不可與其他項目隨意攀比。） 六、宣傳策略及媒介組合 宣傳策略主題： 第一、個性特色：“星河商業城財富地產投資商業”是我市首家也是唯一家將商業開發從“建造建筑產品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導“投資