萬豪商業(yè)城營(yíng)銷方案-文庫吧

【正文】 東濱路 商業(yè)繁榮，業(yè)態(tài)多樣 .隨著后海大批住宅興起，被眾商家看好 小結(jié)：從上表看出，南油大道的商業(yè)目前檔次高，且較為集中，有形成“南山華強(qiáng)北”之勢(shì)。 5 南山商業(yè)供應(yīng)量分析 進(jìn)年來，蛇口沃爾瑪購物廣場(chǎng)，南新路女人世界，姊妹城，南山商業(yè)文化中心的海雅百貨新形象商場(chǎng)先后開張營(yíng)業(yè)，西部電子商場(chǎng)、佳騰電器城、萬豪商業(yè)場(chǎng)、東方巴黎服裝城等商服物業(yè)鋪天蓋地廣告宣傳 及層出不窮的多種促銷的活動(dòng)的開展，形成了南山商服物業(yè)爭(zhēng)搶市場(chǎng)的一個(gè)個(gè)火爆場(chǎng)面。 截止到今年上半年，南山在建和在售的商服物業(yè)逾２０萬平方米，其中總建筑面積在１０００平方米以上的有南城購物廣場(chǎng)、西部電子時(shí)代廣場(chǎng)、萬豪商業(yè)城、南油佳騰電器城、東方巴黎時(shí)裝城、女人世界南山分店、姊妹城、南景園商場(chǎng)、倉前錦福苑商場(chǎng)、富嘉名閣商場(chǎng)、大陸莊園商場(chǎng)、星海名城一期商場(chǎng)及國(guó)興苑商場(chǎng)等十幾家，其中在今年十月以前開業(yè)的商場(chǎng)有五家。這十幾家在售和在建的大型商場(chǎng)，大都以主題商場(chǎng)宣傳，鮮明界定和劃分終端目標(biāo)消費(fèi)群。 在深圳市全市 的商服物業(yè)區(qū)域構(gòu)成比例中，南山區(qū)去年商服物業(yè)施工面積，占到全市的１７％。新開工面積占全市的１４％，竣工面積占全市的１２％，樓花銷售面積占全市的１４％。以上數(shù)據(jù)表明，南山商服物業(yè)已成為深圳商服物業(yè)中的主要組成部分，南山商服物業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，為南山區(qū)商業(yè)環(huán)境的日臻完善提供了基本的條件。 項(xiàng)目名稱 位置 商場(chǎng)面積（ M2） 入伙時(shí)期 經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 南城購物廣場(chǎng) 南新路 30000 百貨精品 展望西部電子時(shí)代廣場(chǎng) 南油大道與學(xué)府路交界處 16639 電腦、通訊、辦公自動(dòng)化、音響器材 蘇 豪名廈商場(chǎng) 桃園路 /南新路 2021 深圳秭妹購物城 桃園路 5000 服裝及女性產(chǎn)品 南貿(mào)市場(chǎng) 桃園路 8283 小商品批發(fā)、肉菜市場(chǎng) 倉前錦福苑裙樓 南新路 /學(xué)府路 5000 萬豪商業(yè)城 南油大道 15000 家居廣場(chǎng) 南油金暉家居廣場(chǎng) 南油大道 10000 電腦、音像、通訊器材、家電、 **高檔家具 東方巴黎時(shí)裝交易廣場(chǎng) 內(nèi)環(huán)路 /南山 14478 尚未開業(yè) 女兒國(guó)南山分店 桃園路 /南新路 3000 女性及兒童用品 女人世界南山分店 桃園路 /南新路 3600 女性及兒童用品 沃爾瑪蛇口分店 南油大道 /內(nèi)環(huán)路 3000 百貨超市 海雅百貨 南油大道 /濱海大道 35000 百貨商場(chǎng) 6 南山商業(yè)商業(yè)特征分析 * 檔次低、規(guī)模小，經(jīng)營(yíng)品種不全 這也是造成以往南山商業(yè)氣氛平淡的一個(gè)重要原因。南山商服市場(chǎng)，包括人人樂、家樂福、愉康倉儲(chǔ)商場(chǎng)，總體商業(yè)規(guī)模不大，三家商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積加起來才 2 萬余平方米。加上各類商鋪門店，總的商業(yè)面積約 20~30 萬平方米，由于 商業(yè)不集中，分布在從南頭到南油的廣闊區(qū)域，十分分散，又大都采用地鋪式經(jīng)營(yíng)，因而經(jīng)營(yíng)的各種商品品種較少，檔次較低，顯得比較零亂。以服裝為例，無論是已經(jīng)倒閉的金太陽商業(yè)城，還是南新路口的南新時(shí)裝商場(chǎng)，登良路的登良自選商場(chǎng)，都以經(jīng)營(yíng)低檔時(shí)裝為主，除人人樂購物廣場(chǎng)和新開業(yè)的女兒國(guó)南山分店、海雅百貨外，很難能見到較高檔的商品。 除此之外，就只有近千家經(jīng)營(yíng)飲食、日用百貨、鞋帽服飾、珠寶鐘表、五金交電器件、低檔家私的商鋪門店，如常興路商業(yè)街等。 * 商圈形象未能深入人心，人氣不旺 濱海大道通車后， 羅湖上班，南山居住 成為一部分人的夢(mèng)想。而現(xiàn)在 南山居住，福田、羅湖購物 卻是活生生的現(xiàn)實(shí)。由于幾個(gè)主要大商場(chǎng)相隔較遠(yuǎn)，中間的小商鋪又不成氣候，使得相當(dāng)一部分人不得不到市中心區(qū)甚至羅湖去購物。特別是科技園的中高收入者，大部分身居南山，卻很少為南山的商業(yè)發(fā)展作貢獻(xiàn)。除了必要的日常用品外，購買衣物、電腦、家電、家具等，南山均不是首選，甚至壓根兒就沒想到南山。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到華強(qiáng)北和東門購物的南山人比例達(dá)到 25％以上。這部分有相當(dāng)購買力的消費(fèi)者的分流，無疑是南山商業(yè)發(fā)展的一大損失。 * 整體規(guī)劃分散零亂，無統(tǒng)一布局 在南山購物，有可能遇到 這家賣皮鞋，而緊鄰的那家卻在賣五金配件，再過去是飲食店，而飲食店隔壁卻在賣陶瓷建材的情況，由于設(shè)有統(tǒng)一規(guī)劃，這些大都是由住宅樓的底層改建的商鋪就給人一種特別零亂的感覺。 7 南山商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 當(dāng)眾多的發(fā)展商把眼光盯向南山的住宅開發(fā)時(shí)，一些精明的發(fā)展商早就瞄準(zhǔn)了南山的商服市場(chǎng)。近兩年來，南山商服樓盤推出速度之快，規(guī)模之大，檔次之高，非往年堪與比擬。有 14 個(gè)商服樓盤竣工入伙或即將開業(yè)，面積近 20 萬 M2，大部分商場(chǎng)面積均在 5000M2 以上，上千家新推的商鋪門店招租在即。而商業(yè)用房面積達(dá) 40000M2 以上的南 油購物公園將把南城購物廣場(chǎng)以南的姊妹購物城、家樂福、海雅百貨、萬豪商業(yè)城、人人樂購物廣場(chǎng)、沃爾瑪、籌建中的天虹商場(chǎng)等聯(lián)成一片，形成一個(gè)完整的商業(yè)圈，南山商業(yè)文化中心規(guī)劃中的面積為 287500M2 的商業(yè)用房的全面建成將使南山商業(yè)圈真正與東門、華強(qiáng)北三足鼎立、強(qiáng)勢(shì)互動(dòng)。 * 各大型主題商城粉墨登場(chǎng) 今年就有 7 家大型主題商城開業(yè)，西部電子時(shí)代廣場(chǎng)是集電腦、通訊、辦公自動(dòng)化、音響器材、電子元配件、電子玩具、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)為一體的專業(yè)化電子配套市場(chǎng)；姊妹購物城是經(jīng)營(yíng)全 品牌 女性服裝為主的主題商城；女兒國(guó)、女人世界的女性品 牌主題早已深人人心；南油佳騰電器城率先在南山開電器主題商城之先河。 * 大型綜合類商場(chǎng)問世，慘淡經(jīng)營(yíng) 海雅百貨規(guī)模 35000M2，在海雅百貨開業(yè)之前，南山尚無一家大型百貨商場(chǎng)。其起點(diǎn)高，規(guī)模大，經(jīng)營(yíng)品種齊全，并規(guī)劃有大型停車位，而且在經(jīng)營(yíng)理念，操作手法上都有全新突破，但受周邊人氣影響，尚處于慘淡經(jīng)營(yíng)之中。 * 品牌商家大舉搶灘登陸 女兒國(guó)購物城南山分店己于去年底開業(yè)，今年，女人世界南山分店、沃爾瑪購物廣場(chǎng)也相繼登臺(tái)亮相。特別是沃爾瑪蛇口分店，坐鎮(zhèn)蛇口與南油交匯處，是深圳規(guī)模最大的沃爾瑪購物廣場(chǎng)，以其無形的 金字招牌 的強(qiáng)大凝聚力必能夠?qū)⑸呖凇⒛嫌汀⒛项^三塊斷檔的商網(wǎng)緊密地銜接，將片區(qū)內(nèi)幾十家分散的商家以統(tǒng)一的商業(yè)形象重新展現(xiàn)，而 老牌勁旅 人人樂購物廣場(chǎng)與沃爾瑪比肩而立，逐鹿南山商圈，輻射關(guān)外，從而帶旺南山商圈的人氣，大力提升整體形象。 * 南山商圈架構(gòu)被重組 商圈內(nèi)大商家變得密集，以兩家超市為主導(dǎo)的商業(yè)格局被打破。綜合類大商場(chǎng)、主題商城、專業(yè)商場(chǎng)、倉儲(chǔ)式商場(chǎng)均登臺(tái)唱戲，搶奪領(lǐng)班權(quán)。以南城購物廣場(chǎng)、姊妹購物城、女人世界為中心的南新路口商業(yè)區(qū)，以西部電子、愉康商場(chǎng)、女兒國(guó)購物城為中心的愉康商業(yè)區(qū)、以沃爾瑪、人人 樂、萬豪商業(yè)城、南油佳騰電器城、順電為中心的沃爾瑪商業(yè)區(qū)將在家樂福、海雅百貨的承南啟北下形成一個(gè)完整的商業(yè)圈。 * 南山商業(yè)將向中高檔方向發(fā)展 濱海大道通車后，創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@、鴻瑞花園、招商海月花園、中海麗苑、海典居、海珠城等住宅區(qū)業(yè)主的大規(guī)模入住，加上科技園、深大片區(qū)原有中高收人階層的存在以及 西部硅谷 、跨海深港大橋通車的宏偉藍(lán)圖，使商家不斷看好這里的中高檔市場(chǎng)。規(guī)劃中的南山商業(yè)文化中心，南油購物公園均有大規(guī)模的住宅和商業(yè)用房開發(fā)，南山商圈內(nèi)充滿了無限商機(jī)。 * 競(jìng)爭(zhēng)激烈導(dǎo)致商家不斷有新的促銷手段 家樂 福超市的進(jìn)駐曾使南山最有名氣的愉康商場(chǎng)改為倉儲(chǔ)式商場(chǎng)，不斷增加經(jīng)營(yíng)品種，改善購物環(huán)境，而后兩家商場(chǎng)均打出了 最低價(jià) 的招牌，力爭(zhēng)以價(jià)平取勝，以招徠更多的顧客。 海雅百貨的開業(yè)，如同淺水灣里開來了一艘航空母艦（家樂福、人人樂、愉康商場(chǎng)三家商場(chǎng)加起來還不夠海雅百貨面積大）；南山商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)壓力激增。目前，家樂福、人人樂、海雅百貨三家商場(chǎng)都開通了免費(fèi)接送選購物大巴，各種各樣的 購物送禮 、 集團(tuán)購物熱線 的優(yōu)惠促銷活動(dòng)不斷出籠；一些 取悅消費(fèi)者、吸引口頭客 的舉措更讓消費(fèi)者有一種 上帝 的感覺。如人人樂購物廣場(chǎng)推出 的 真心換真情 活動(dòng)，如果消費(fèi)者在人人樂購物廣場(chǎng)遇到下雨，不管有沒有購物，都可以獲贈(zèng)雨傘一把，一周內(nèi)還回即可?？梢韵胍?，消費(fèi)者將從中獲得更多的方便和實(shí)在。 三 同類主題市場(chǎng)調(diào)研 * 八卦嶺片區(qū)典型可比商場(chǎng)調(diào)研 居家裝飾城：開業(yè)時(shí)間較長(zhǎng)，已開一、二、三期，其中一、二期位于八卦路，為 2 棟相臨廠房，均為 2層，每層面積約 1400 平方米，生意甚是紅火。一層經(jīng)營(yíng)各種裝飾材料，品種齊全，二層為眾多家居設(shè)計(jì)公司，有名氣的有：怡庭、雅庭、吉祥如意、居眾、創(chuàng)典居等公司。三期位于八卦三路，與國(guó)際展覽中心相臨，只開業(yè)一層，生 意一般。均獨(dú)立收銀，可講價(jià)，鋪位面積由 2060 平米不等，租金水平約為160 元 /平米。 雅居裝飾城：位于八卦四路，已開業(yè)一至四期，與居家裝飾城毗鄰，生意很好，規(guī)模、布局、經(jīng)營(yíng)品種等均與居家相若，都是憑借八卦嶺地緣優(yōu)勢(shì)、便利交通、成行成市的規(guī)模效應(yīng)和廉價(jià)的倉庫用地而蓬勃發(fā)展起來的，其租金水平約為 128 元 /平米。 八卦嶺裝飾材料城：居家裝飾城對(duì)面，位于工業(yè)區(qū)內(nèi)，不臨街，檔次較居家低，規(guī)模不大，共一層，面積約 1000 平方米，人氣不旺，生意較慘淡。指望旁邊鵬基大廈招商使用后，能帶旺生意。經(jīng)營(yíng)品種不十分齊全。 * 田貝片區(qū)典型可比商場(chǎng)調(diào)研 金麗家居廣場(chǎng)：田貝金麗家居廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積逾２萬平方米。商品按家庭裝修工