廣安市星河商業城項目定位報告-資料下載頁

　　

【正文】 經營者急需找到新的經營場地，從而導致需求的進一步擴大；另外，商鋪自然熱起來。 其次，從投資角度來說，目前商業地產的買家中，自用型和投資型占30：70％，在投資型買家中既有專業投資商也有稍有積蓄的人家，理性與盲目并存。目前個人投資渠道少之又少，股市不景氣，期貨又需要專業知識，只有投資房地產是比較穩定而又相對簡單的資金出口。因此在房地產業中，商鋪只要處于成熟區域，擁有穩定的客源，回報率比住宅、寫字樓要高出許多。另外，國內外的許多連鎖機構，如日本的華堂、正大集團的易初蓮花等都在抓緊時間在京城布點，“圈地”，搶占市場，這也是造成北京商業地產處于買方市場，供不應求的原因之一。 業內人士預計，在今后很長一段時期里，市場對商鋪的總體需求量仍然會保持持續增長的態勢。 商業地產市場細分狀況 目前，住宅商業地產的功能主要分為兩種：服務于小區內部和服務于小區外部。服務于小區內部的商業地產主要以居民為服務對象，以綜合經營各類、各層次的消費品為主。在功能設定上則結合小區業主的消費檔次、消費需求、消費心理、生活習慣而設定。商鋪店面一般在40120平方米之間，服務種類也比較齊全，可以滿足居民的日常生活所需，主要有便利店、發廊、洗染店、花店、郵局、銀行等，如“世紀城”、“朗琴園”等。而服務于小區外部的商鋪，功能上則是綜合考慮周邊商業態勢及街區功能，店鋪面積一般較大，在1000平方米以上，格局規整、視野開闊，主要有大型超市、各種專賣店，大型商場等，如“今日家園”、“似海怡家”、“現代城”等。商業地產在整個新興社區的規劃之初本就是作配套之用，一方面可以更好地滿足小區居民生活便利，另一方面開發商也可以憑此賣個好價錢。 商業地產的價格一般都高出住宅平均房價的23倍左右。按照區位及住宅社區的類型不同，商業地產市場也有細分。 一類是概念型商業地產，如以“歐式商業步行街”概念炒作成功的“現代城”、“歐陸經典”、“珠江駿景”及“老番街”。這些住宅商業地產已一改過去純粹的配套服務功能，開發商愈加注重突出項目的概念和主題包裝。而就市場反饋來看，概念型住宅商業地產的招商效果也令人滿意。現代城商業地產面積約20000平方米，售價為每平方米20000—23000元，租金為25—28美金／月，目前已基本售完。建外SOHO有8萬平方米的商業地產，每平方米價格在28000元至30000元之間，面積都在200平方米以上，雖然是期房，但現在已經銷售了70％。“珠江駿景”共1萬平方米的商業地產，目前已經銷售了90％。位于亞運村以東的“歐陸經典”，出售面積為20000平方米，售價為每平方米1300021000元，而位于朝陽門外的老番街，有4000平方米的商業地產面積，平均售價為25000元／平方米，目前這兩個項目的商業地產也基本售謦。 另一類是潛力型商業地產。相對于借助炒作概念而走俏市場的商業地產項目而言，某些住宅商業地產無需炒作卻也熱銷，這主要得益于其巨大的市場潛力。如位于亞運村的“風林綠洲”，由于與奧運村及奧運會場館預留地毗鄰，周邊的道路、市政設施規劃完備，人氣凝聚力強大，近幾年內的市場潛力不容忽視，是難得的投資寶地，商業地產的價格大約在1300016000元／平方米。位于五棵松的“百朗園”，10000平方米的商業地產面積，售價為10000元／平方米，目前已基本售完。位于亞運村的“九臺2000”，商業地產面積為4000平方米，售價為19800元／平方米，銷售率達80％，潛力型商業地產嬌人的銷售業績亦主要得意于其潛在的發展優勢，發展前景廣闊。 再有一類為成熟商圈住宅商業地產。其憑借有利位置，抓住市場需求點，部分住宅商業地產項目雖價格不菲但仍能創造佳績。位于雙安商場西側的北京科技會展中心就是一個開發商和投資商雙贏的案例，近3000平方米(建筑面積)商業地產面積在剛推出市場時即被一搶而空。還有位于東三環中國國際展覽中心旁的國展家園，有10000平方米的商業地產面積，售價約為23000元／平方米，目前已基本售完。這類旺地的商業地產，周邊的商業已形成一定氣候，擁有大量而且穩定的消費群體，在位置和人氣上占有絕對優勢。因此投資風險小，投資回報率高，一般業主的回收期僅為6年，大大短于通常10年的回收期。 商業地產開發注重實力 開發商和投資者對于住宅商業地產的開發和投資均表現出極大的熱情。但在房地產市場競爭激烈的今天，買家可選擇的空間很大，發展商的產品能否在實際問題上領先于其他項目至關重要。沒有過硬的實力，沒有獨到的創意，開發商將寸步難行。商鋪不是講講概念，注重一下戶型、注重一下環境就可以好賣。許多開發商在項目前期進行整體規劃時就聘請專業公司從建筑結構、主題定位、消費人群定位、行業組合、店鋪劃分、銷售模式等方面進行詳細策劃，力求將項目完美的推向市場。而投資商則表現得愈加“挑剔”嚴格的講，住宅商業地產在商業操作方面存在一定的局限性，能夠在服務于本住宅區內部人群的同時兼顧吸引外來顧客光臨是最為理想的效果。因此，在選擇店鋪時，投資商所關心的問題普遍集中在：樓層、格局、通透性、停車位、營業時間、項目周邊行業、獨立出入口、物業管理機構和政策、住宅的固定消費群體以及住宅樓的電梯是否可直通商業地產部分等。這些問題直接關系到項目的招商效果和日后運作難易。 事實上，在商鋪開發方面，開發商確實普遍缺乏經驗。即使是一些看起來銷售得很成功的項目商鋪也是如此。”我們一開始也沒有想到商鋪會這么好賣。”這是很多開發商的原話。其實很多開發商對商鋪銷售狀況如此之好并無心理準備，而且很多在商鋪的開發上還走了不少彎路。比如，有幾家樓盤的商業地產在最初規劃的時候只是一個大商場，但是開發商很快發現，這樣大面積的商場可能并不適合商業上操作，如果對商鋪進行了有效的切分，把商業地產變成臨街的很小的店鋪，這樣就可以減輕投資者的投資負擔。從更廣的層面看，很多開發商還有很大的疑慮，某些項目雖然有商業地產但也一直不敢動，專業人員服務缺乏問題尤為突出。 商鋪的開發對當前的開發商提出了新的挑戰。成功的商鋪開發會帶動社區其他物業的銷售，社區其他物業的銷售也會促進商鋪的開發，這會給市場帶來更好的良性循環，會逼迫開發商更重視包括商業物業在內的物業形態、物業格局。當前內銷住宅競爭壓力很大，雖然很多項目沒有降價，但開發商對品質方面卻非常重視，使項目性價比更高。目前，住宅利潤已開始回落，投資商也非常謹慎，需要尋找新的出口，而商鋪成為這個突破口的可能性極大。 商業地產投資價值及風險 首先，住宅商業地產的投資回報高。一般來說，投資住宅的回報率為10％左右，而投資住宅商業地產的回報率則高達15％至17％，投資購買商鋪大約6至10年即可收回成本。許多樓盤的住宅商業地產在銷售或招租時還有各種優惠，如果看好了一個旺區旺樓，根據自己的經濟承受能力用貸款和部分資金支付住宅商業地產房款，再用以后收取的租金還貸，這是比較劃算的。其次：投資住宅商業地產相對于投資住宅及寫字樓的風險小。主要由于有商業地產的樓盤多處于成熟區域，已有一段時期的附近客源積累，樓盤業主入住后，面積只占社區很小部分比例的住宅商業地產，比較好經營，擁有良好與穩定的社區客源。只要充分了解樓盤業主們日常的生活習慣和需求，住宅商業地產的經營內容及風格很容易與客戶需求相吻合，因此贏利前景看好。 投資商業地產雖然贏利前景看好，但并不是所有商業地產都是賺錢的，當然原因是多方面的，有項目自身條件的限制，有投資商實力的欠缺，也有經營者經驗不足等等。無論投資者自營、出租，還是轉手出售，所面臨的最大問題將是“時間”問題，也就是商戶通常說的“養店鋪的時間”。在商業氛圍尚不成熟的階段，商業地產投資者將承受相當一段時間的低迷期，投資的前幾年內店鋪有可能出現零收益，這對于經濟實力較弱的投資商確實是不小的考驗。因此，投資者要正確評估自身的承受能力，在核算回報率時應充分考慮時間因素。另外，投資者也不能盲目跟風，對于項目炒作的新概念、新思路多采取審慎觀望態度。 此外，了解一些商業地產投資常識也是避免增加風險的潛在因素。在前期購買環節時要特別注意：首先，商業建筑的土地出讓全要比住宅高，土地出讓年限只有40年；第二，在貸款政策方面，住宅商業地產的貸款是6成10年，％。但只有工程到了具備竣工備案條件后，銀行才會放款。因此，住宅商業地產貸款的月供是在房子即將投入使用時才發生。第三，住宅商業地產不是按套銷售，而是按最小銷售面積銷售。具體面積標準因項目而異，有100平方米的，也有1000平方米的，也有不打散賣的。在后期使用過程中以及硬件配備上也應注意：第一，水、電、氣、熱等需按專門的商業市政標準繳費；第二，物業管理費高于普通住宅，一般在10元／月／平方米左右；第三，根據經營范圍，各行業的主管部門對房屋有些特殊要求，如餐飲業要專設污水隔油池等特殊設備；第四，由于按面積出租，剛性的空置是住宅商業地產經營不可避免的。 大量的投資者和開發商都將目光投向了商業地產市場，“商鋪是金”的說法已經深入人心。在商鋪投資和開發方面，交通便利、人流易達的地方無疑是最重要的，周邊商業是否已經或者預期成熟，周邊是否有重要的顧客來源也是考察商業地產價值的重要因素。從近期北京市住宅商業地產的銷售普遍較好的情況看，商業地產市場前景樂觀。 4重慶商業地產的昨天和今天在重慶，目前，主城區已集中了華聯商廈、北京華聯、太平洋百貨、百盛、王府井、銀太百貨、新一佳、諾瑪特、家樂福、沃爾瑪等國內外知名的零售業巨頭，加上本市的重百、新世紀，更是把重慶的商業市場攪得狼煙四起。其中，很多大型零售商的擴張以及還有一些零售業巨頭覬覦重慶，將引起商業物業市場的放量。 　　以沙區為例，２００2年，沙區國內生產總值達到９5億元，人均收入１３７９２元，社會消費品零售總額年均增長速度為１５．２６％，社會消費品總額已超過4０億元。因此，北京華聯看好沙區就不難理解了，好美加、沃爾瑪也欲登陸沙區也順理成章了。 　　與此相應的，則是沙區商業物業開發的洶涌之勢。兩年以前，沙區僅有重百、明日百貨、金誠廣場、融信大廈、沙坪壩百貨公司幾家，經營面積不到５萬平方米，現在，華宇廣場１２萬方商鋪全部投入經營（引進北京華聯），三峽廣場２萬方商鋪交房，還有新大都廣場（引進王府井）、華夏銀座、嘉多利廣場、立海大廈、沙龍廣場……初步統計，明年，以沙區商業步行街為圓點的核心商圈達３０萬方以上。 　　事實上，這種現象不僅僅在沙區上演。在九龍坡楊家坪，上海中心的20萬平方米的商業物業，超過了目前該區域商業面積總和，但王府井依然看好這里的商機；在江北觀音橋，龍湖北城天街（北京華聯入駐）、協信黃金海岸等早已被零售巨頭瞄上了。 　　南岸是目前全市國外零售商家最集中的地方，麥德龍、諾瑪特早已入駐，沃爾瑪也正在蠢蠢欲動。但這依然沒有讓華聯商廈、銀太百貨感到害怕，賺錢往人多的地方，據悉，這兩家商場南岸店將于近期開業。 　　開發商熱衷摩爾 　　在主城區，商業的繁榮、大型零售商家搶灘，還產生了這樣的結果：主城區摩爾蜂擁四起，已超過10個，摩爾總面積逼近100萬平方米。　　目前，幾乎每個區都矗起了摩爾，一些區域內有兩個之多，兩個摩爾甚至近在咫尺。而且，這些摩爾均建在主城各區中心地帶，沒有一家遠居郊區。解放碑有老牌的大都會和新秀的恒通云鼎；江北有龍湖北城天街和現代廣場，均在規劃中的步行街上；南岸有天龍廣場和浪高凱悅，隔街相望；沙坪壩有華宇廣場；石橋鋪有華宇名都；楊家坪有上海中心…… 　　大多數摩爾已初步建成，有的還引進了主力商場，開張營業。從招商思路來看，多數與大都會相似。龍湖北城天街預計10余萬平方米，北京華聯、太平洋百貨已決定入駐。現代廣場裙樓22萬平方米全部竣工，兩年前重百江北商場購買了其中約2萬平方米，成為中心店。華宇廣場約12萬平方米，主力店為北京華聯和賽博數碼廣場。石橋鋪華宇名都商用面積8萬多平方米。南岸天龍廣場8萬余平方米，重百南豐商場已買下其中2萬平方米，日前又引進好又多。浪高凱悅約10余萬平方米，作為主力店的百盛已于年初開張。　　摩爾們大多占據了黃金口岸。龍湖北城天街、現代廣場，都在規劃中的江北步行街；天龍廣場和浪高凱悅，均在南坪轉盤，也是規劃中的步行廣場中心；華宇廣場門前就是沙坪壩步行街中心地段；石橋鋪華宇名都則有填補空白的功能。良好的口岸優勢，奠定了摩爾們未來的主角地位。 　　從重慶商業的中期發展角度看，開發商大興摩爾時期，正是重慶商業從解放碑走向各區的大跨越大發展之際。開發商加盟重慶商業，無疑將大大刺激商圈的繁榮。 　　原因很簡單，開發商占據了口岸，興建大量商用房、為引進摩爾這樣的龐然大物，招商時又拋出大量優惠條件，必然吸引商家。新入渝的外地大商場，許多都成了摩爾的主力店。老店也有不少進了摩爾。像重百、北京華聯、太平洋、大洋、銀太、百盛、好又多等，都成了摩爾大客戶。它們帶火了摩爾，也將帶火商圈。 在廣安也有一個“摩爾”，那就是浦東商業廣場。 綜上所述，星河商業城的招商經營定位是：?引進北京華聯商廈和王府井百貨等知名品牌國內商業旗艦；?借殼北京華聯商廈和王府井百貨等知名品牌以及國外品牌及經營模式。招商商家定位層 數建面面積（m2）經營項目目標商家1F1500休閑餐飲重慶及廣安餐飲商1F3500女人世界（華聯商廈）（王府井百貨）華聯商廈王府井百貨2F3500男人世界（華聯商廈）（王府井百貨）華聯商廈王府井百貨合 計 8500 七、價格定位 ?價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法、均價法。?價格策略：?平價策略：根據項目品質和四川廣安同類產品的比價，星河商業城由于地段位置和區域人氣、規模都有一定的局限性，因此“平價策略”為主，方可旗開得勝。開盤價為一層2450 元/ m2 、二層1880元/ m2為起價。均價2160元/ m2。?逐步提升價格法：采取“低開高走”型價格策略，開盤后三月后作為第一階段的提升均價為2260 元/ m2。尾盤銷售變相略降。 以高投入、中風險、高利潤的形式，將本項目價值得到最大的提升從而實現利潤