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省休閑度假旅游房地產市場開發研究(編輯修改稿)

2026-07-19 17:51 本頁面

　

【文章內容簡介】善后與國外交換體系進行并軌，行業進入良性運轉，此時旅游房地產與分時度假將逐步成為中國旅游業的主導產業，在行業同仁的呼吁和參與下各項法律相繼頒布實施，政府的監督職能進一步體現。通過休閑度假、分時度假產權酒店、旅游房地產的結合，達到供求雙方的雙贏。張俐俐在《分時度假旅游住宿業和房地產業結合的新理》一文中指出分時度假作為旅游房地產的一種經營模式，從誕生到現在，經過三十多年的不斷完善和發展，已成為當今世界旅游住宿業所有產品中增長最快的部分，成為全球旅游業的一大支柱。目前在全世界90多個國家和地區已有4145家左右的分時度假區，已有來自世界191個國家和地區超過450萬個家庭擁有分時度假權，1999年全球分時度假營業收入已超過67億美元，據專家預測，1995年——2009年，全球分時度假營業收入將達到2000億美元，它吸引著越來越多的投資開發商投身其中，同時也吸引著越來越多的購買者。這種蓬勃發展的動力主要來自于分時度假產品本身的價值和使用價值以及它所開發和培育的不受國界、地域、年齡及社會階層限制的消費市場[13] [J]. 13]。在國外，休閑旅游度假房地產的發展已經從量的增長階段發展到了質的提高階段。Randall S. Upchurcha和Kurt Gruberb在《沉睡的巨人——分時度假的演化》一文中提到：目前在美國，不僅產權酒店等旅游房產的數量增加很快，而且產品和服務的廣泛性也在不斷的加強。現今，如果你在一些分時度假網站上搜尋一些產品和服務的信息，你會發現適合不同細分市場的休閑和娛樂需求的廣泛信息[14] Randall S. Upchurcha,*, Kurt Gruberb. The evolution of a sleeping giant:resort timesharing[J]. hospitality Management 21 (2002) 211–22514]。二、浙江省休閑度假旅游房地產市場開發現狀和存在問題（一）浙江省休閑度假旅游房地產市場開發現狀1．產業發展勢頭旺盛浙江省位于東部沿海，在全國范圍內屬于經濟發達地區，2003年全省GDP達到7670億元，位居全國第四位，人均GDP更是位居全國各省首位。經濟的健康穩定發展，以及隨之而來的居民可支配收入和閑暇時間的增多和為休閑度假旅游房地產提供了良好的外部環境。浙江省旅游資源豐富，全省有1個國家級旅游度假區和10個省級旅游度假區，14處國家級自然保護區和4處省級自然保護區，57處國家級及省級森林公園，14個國家級重點風景名勝區以及42個省級風景名勝區。全省風景名勝區總面積達到3500平方千米，％，其中國家級風景名勝區數量居全國各省第一。近年來各級政府把大力發展旅游業提到了十分突出的位置，杭州市2006年世界休閑博覽會的成功申辦提升了杭州的城市形象，極大地促進了浙江省旅游業的發展，旅游業成為浙江省國民經濟中增長最快的產業之一。得天獨厚的旅游資源優勢和良性發展的旅游產業為休閑度假旅游房地產的發展提供了產業基礎。浙江省有著優越的旅游地產開發資源，隨著2006年世界休閑大會的臨近，許多國內外專家正逐漸將目光聚集在此。在中國首屆旅游房地產影響力項目的推選中，浙江省的產權式酒店在全國可謂首屈一指，影響力大而且發展早，其中4家榜上有名：位于西子湖畔的“陽明谷”、建德“月亮灣國際會展中心”、淳安千島湖的“天清島”和“秀水山莊”。2．消費市場日趨成熟浙江省休閑度假旅游房地產市場經歷了十年左右的發展，消費市場已日趨成熟，主要表現在：第一，開發商誠信意識日益加強。盡管目前信譽問題仍然是制約浙江省休閑度假旅游房地產業發展的瓶頸，但較產業初興時已有了較大的改善。休閑度假旅游房地產的開發商已經越來越認識到誠信經營的重要性，更加注重產品形象、企業信譽和培養穩定的消費群體。第二，經營者管理更加合理化。目前，浙江省休閑度假旅游房地產業的一些經營者在產業的發展過程中積累了一定經驗，同時借鑒國外模式，重視高素質人才的引進，其經營管理水平較前幾年已有明顯的提高。第三，消費者購買決策日益理性化，維權意識加強。隨著分時度假和旅游房產市場的發展和完善，消費者在購買產品時已不再一味追求低價，而是對產品的定價，房產的可交換性、開發商的信用、服務的質量等進行綜合考慮。（二）存在的問題1．供給和需求矛盾目前浙江省休閑度假旅游房地產開發和經營中存在的最大矛盾是供給和需求的矛盾。主要表現在價格供求不一致、產品功能結構不一致和旅游產業六要素不配套三個方面。價格供求不一致主要是指投資者預期的休閑度假旅游房地產價格和消費者所能承受的價格之間的矛盾。目前浙江省產權酒店標準間一般標價20萬到40萬元之間，如果按照國際市場分時度假產品的平均首付8000美元計算，目前浙江產權酒店首付相當于人民幣6萬多元[15] 產權酒店四大軟肋.15]。目前浙江省居民平均收入約為8000元左右，就收入水平而言，產權酒店仍然是奢侈品，城市工薪階層多數不具備購買能力。產品功能不一致是指休閑度假旅游房地產產品所能提供給消費者的功能與消費者預期需求的休閑度假產品功能不一致。休閑度假旅游房地產主要包含者兩重功能，一是休閑度假，二是可交換性。其中消費者對休閑度假這一功能的要求有硬件和軟件兩方面。硬件要求主要包括房產所在地的自然和人文旅游資源，房產的布局結構和內部設施。軟件要求主要指的是經營者所提供的服務水平。但是目前浙江省很多休閑度假旅游房地產項目在缺乏市場調研的基礎上盲目跟進，項目倉促上馬，資金實力不足，前期大力炒作，工程進度和后期配套服務跟不上。例如：產權酒店軟件服務到底如何，延伸服務如航空、餐飲、休閑娛樂等是否到位，客房大部分時間的維護、出租、管理能否跟上，產權酒店銷售時承諾的回報年限到期后怎幺計算等問題，開發商不能給出讓人滿意的答復[16] 產權酒店四大軟肋.16]。可交換性一直是被旅游房地產業所廣泛關注的問題。目前，浙江省很多休閑度假旅游房地產開發商關注的僅僅是如何解決自己手中積壓的房產，而忽視了與其它開發商之間的聯合，因此，目前浙江省的產權酒店數量雖可觀，但缺乏一個健全的分時度假網絡。旅游業是一個綜合性

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