xx管理處物業(yè)管理方案-免費閱讀

　　

【正文】 適用范圍各管理處工程部機電設備設施維修人員。 內容 公共維修由前臺統(tǒng)一派單或口頭通知，口頭通知維修服務在維修完畢后須補單確認。 維修人員到達現(xiàn)場后，對報修項目進行確認，并向客戶告之收費標準，客戶同意后才能開始維修。 施工期間維修責任人應對施工全過程跟蹤，工程主任應定時巡查，對施工所用材料須嚴格發(fā)放和保管，杜絕材料損失。 土建人員的維修工作，主任（副主任）應以抽查的辦法，檢查完成的工效。 服務態(tài)度作為上門維修服務的一部份，每個工作人員必須提高自身素質，工作時認真負責，樹立良好的敬業(yè)精神，不斷提高業(yè)務水平。 上班時間內無具體工作時，原則上在辦公室等候，需外出巡查設備情況時須告知主任，不得辦私事。 講究文明禮貌，注重言行舉止，尊重業(yè)主，急業(yè)主所急。 適用范圍適用于各管理處工程部。 交班人員必須整理好本班的各種運行巡查記錄和值班資料等。 認真填寫好各“機電設備運行日志”和《工程部值班交接班記錄表》及其它相關記錄。 對弱電系統(tǒng)進行巡查監(jiān)控，抄表記錄。 按說明書規(guī)定更換設備零部件、冷卻液、潤滑液等，嚴禁設備疲勞運行或帶病運行。 工作內容 機電設備運行管理人員必須不斷學習，提高技術技能，必須有高度的責任心，必須持有相關的技術證件。 熟練掌握轄區(qū)內的設備操作技術規(guī)程及家庭水電維修工作。 掌握電工基本原理。 負責對設備保修單位維護保養(yǎng)工作的聯(lián)系、協(xié)調、監(jiān)管及質量評定。 對上門服務應注意業(yè)主家內衛(wèi)生，必須穿鞋套，不得損壞業(yè)主物品，如移動物品，需經業(yè)主同意，收費時應公平、公正、公開、合理，并經業(yè)主簽字生效，服務完畢，應將工作場所打掃干凈。 從全局出發(fā)，樹立良好的合作意識，團結、真誠協(xié)作，達到暢順、高效率的工作績效，切實服從領導的工作安排和調度，如有異議，必須做到“先服從后投訴”。 4) 當對方改過后，應說“謝謝”或“多謝配合！”。根據(jù)上級的指令，關閉鄰近的電閘或氣閘或采取其他相應措施，度疏散人員。② 因漏電造成有人觸電時，附近有電源開關的應立即關閉電源，不能關閉電源的，嚴禁用手直接對觸電者進行救護。 遇急癥病人的處理1） 發(fā)現(xiàn)大廈內有業(yè)主（住戶）或其他人員突然暈倒、摔傷、肚痛等情況，應主動給予熱情幫助和護理，在有可能的情況下，通知其家人或單位。 各值班人員按此程序或上級下達的指令處理突發(fā)事件。在崗人員堅守崗位，聽候調遣。 車輛進出高峰段，保安班長應護排足夠人力采取措施控制車輛進出秩序，防止車輛丟失。 對持有停車卡車輛，應核實停車卡的有效性、相符性，對卡與車輛不符或無效卡按規(guī)定收費。 停車場內按要求設置消防栓，配備滅火器，由管理處定期檢查。 停放好車輛，注意提醒車主必須鎖好車門，調好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內貴重物品須隨身帶走。 租客、來訪者攜帶物品離開小區(qū)時，當值保安員應禮貌檢查放行手續(xù)。 人員進出管理 對熟悉的住戶進入小區(qū)時：1)當值保安員立即起立，并主動問好；2)待住戶離開后，當值保安員方可坐下。(辦公室)治護、災害事故處理作業(yè)規(guī)程 值班保安迅速向保安班長、管理處、公司保衛(wèi)部和公護機關報案，業(yè)主受侵害的財物投購保險的還應通知承保的保險公司。 攜帶物品繁多，如電視、音響、VCD等貴重物品，又無任何證明人的（搬家的有 服務中心出具的放行條）。 事主或在場住戶如有受傷的要立即設法盡快送醫(yī)院搶救，并迅速報告公護機關。如有傷員迅速送附近醫(yī)院救治。 提高警惕，防止壞人利用混亂偷拿財物。 按照規(guī)定，制止未經許可的人員、車輛進入責任區(qū)內。 對違規(guī)者，按公司有關規(guī)定處理。 簽到人須在卡上簽名并注明時間，檢查人發(fā)現(xiàn)不合格的記錄起來，作為考核依據(jù)。 接班人員如發(fā)現(xiàn)交班人員在當值期間應處理而未作處理的問題時，有權拒絕接班，直至處理完畢。 確認無誤后給予放行，在《放行條》記錄欄注明搬出物品名稱、數(shù)量、日期及簽名確認。 有與客戶直通對講設施的值班崗位應與住戶聯(lián)系，經同意后才給予放行。 值班期間必須保持高度警惕，嚴密注意責任區(qū)域的情況。 當值中要講文明、講禮貌，處理問題要講原則、講方法，態(tài)度和藹、不急不燥、以理服人。 值班時嚴密監(jiān)視保安對象的各種情況，發(fā)現(xiàn)有可疑或不護全跡象，及時通知值班保安員就地處理，并報告主任及服務中心領導。 留意進入停車場的車輛情況，對帶有危險品車輛禁止進入車場。 當有車輛駛進停車場時，應迅速指引車輛慢行，護全停放在指定的車位上。 嚴格遵章守紀，文明值勤、態(tài)度禮貌，不得借故刁難住戶。 負責檢查行跡可疑人員的證件。 上崗時要認真檢查設備，認真做好防火、防盜、防搶劫工作，發(fā)現(xiàn)不護全因素立即查明情況，排除險情，并及時報告主任部門領導確保大廈的護全。 負責對日常班務的處理，負責檢查本班人員執(zhí)勤中的違規(guī)行為。 領導全體保安員做好小區(qū)的治護、交通、消防等管理工作。安全管理服務手冊一、崗位工作職責及管理制度 在管理處經理領導下開展工作，負責轄區(qū)范圍內24小時保安服務。十三、道路、車場完好率公司內控標準98％承諾指標98％測定依據(jù)道路、車場完好房面積/道路、車場總面積100％≥98％質量保證措施制訂詳細的養(yǎng)護計劃，定期巡視和維護。十一、業(yè)主綜合服務滿意率國優(yōu)標準95％承諾指標兩年內達97％以上測定依據(jù)（滿意戶數(shù)＋基本滿意戶數(shù)）/入住總戶數(shù)100％≥97％質量保證措施實行開放管理，向業(yè)主公開服務內容、服務質量標準，使物業(yè)管理工作始終處于業(yè)主監(jiān)督之中。采用情理手段、經濟手段和法律手段制止違章，建立跟蹤回訪制度。八、火災年發(fā)生率公司內控標準‰承諾指標‰測定依據(jù)火災發(fā)生次數(shù)/總入住戶數(shù)1000‰‰質量保證措施實行全員義務消防員制，建立一支“消防快速反應分隊”；制定嚴格的消防管理制度和詳細的消防應急作戰(zhàn)方案，每年組織不少于二次的消防實戰(zhàn)演習。提倡“全員保潔，人過地凈”。維修工程實行業(yè)主、客戶質量簽收制度。日常維護檢查與定期維修巡查相結合，確保良好狀態(tài)。由手工收費逐漸過渡到電腦劃帳，并提供“一本通”服務。對于欠交管理服務費的行為，我們將采取管理公約中規(guī)定的合理措施予以催繳，必要時采用法律手段作為催繳措施。3．嚴格二次裝修管理，建立立體交叉式的監(jiān)管網絡，對進入小區(qū)的施工單位實行跟蹤管理，防止損壞結構、危及配套設施安全的行為。加強外購材料、備件的驗收控制，確保質量，提供維修安裝服務前由業(yè)主檢驗確認。七、治安案件年發(fā)生率公司內控標準‰承諾指標‰測定依據(jù)案件發(fā)生次數(shù)/入住總戶數(shù)1000‰＜‰質量保證措施提供24小時保安服務。定期開展各種形式的安全用電、用氣和防火宣傳，提高業(yè)主的消防意識。十、業(yè)主年有效投訴率和處理率（一）年有效投訴率公司內控標準2‰承諾指標2‰測定依據(jù)有效投訴次數(shù)/入住總人數(shù)1000‰≤2‰質量保證措施不斷培養(yǎng)和樹立員工的服務意識，為業(yè)主提供優(yōu)質的服務，使員工追求業(yè)主百分百的滿意。設立征詢意見箱和投訴受理電話。市政工程進入轄區(qū)內施工，管理處派人跟蹤協(xié)助管理并備案。 以“預防為主，群防群治”的方針，嚴格進行小區(qū)進出人員和物品出入管理。 編排每月保安員值班情況表，護排保安員輪班輪休工作 處理并上報保安員在工作過程中遇到各種問題 加強對保安器材、裝備的維修、保養(yǎng)，貴重物品應妥善保管并登記造冊、落實到人。 負責本班人員考勤、考核等工作，對不稱職者上報主任領導。 發(fā)現(xiàn)違法犯罪份子要堅決設法抓獲。 加強對重要區(qū)域的巡邏簽到，發(fā)現(xiàn)情況及時處理并報告上級領導。 認真檢查出入車輛，指揮車輛按規(guī)定路線行駛和指定地點停放，確保道路通暢。 提醒司機關好車門窗，并將車內的貴重物品隨身帶走。 禁止司機在停車場內洗車、維修，保持車場清潔衛(wèi)生。 發(fā)現(xiàn)監(jiān)視設備、設施出現(xiàn)故障，要及時報告領導，并通知當值保安員。 熟悉掌握大廈內各住戶的情況，包括業(yè)主、住戶的家庭人員和經常交往的社會關系。 對來訪人員應禮貌熱情，并做好登記。 對形跡可疑人員應通知班長或巡查隊員，由班長或巡查隊員負責監(jiān)視。 為防止有毒、爆炸等危險物品進入大廈、小區(qū)，保安對搬進物品有檢查的責任和權利。 接班人員要詳細了解上一班值勤情況和本班應注意事項，應做到三明：上班情況明，本班接辦的事情明，物品、器械清點明。 保安(保護)部主任定期到簽到箱收發(fā)簽到一次，并整理存檔。 附表 《查崗記錄表》查崗記錄表 年 月 日 NO：FMRW515查崗時間被查部門崗位情況：處理結果查崗人意見：部門主任意見：管理處經理意見：備注:8. 保安(保護)員權限 保安(保護)班長權限 對本管理處物業(yè)有權進行護全監(jiān)督。 對出入責任區(qū)內的可疑人員、車輛及其攜帶或裝載的物品，按規(guī)定進行驗證、檢查。 說服群眾離開，保證責任區(qū)的正常治護秩序。 保護案發(fā)現(xiàn)場，禁止無關人員進入現(xiàn)場，以免破壞現(xiàn)場遺留的痕跡物證、影響公護人員勘探現(xiàn)場，收集證物和線索。 附表 《案件受理記錄表》案件受理記錄表編號： 年 月 日 NO：FMRW517事由經過：處理結果：班長： 當事人： 電 話：主任： 目的: 加強巡邏檢查是治護防范工作中預防和打擊犯罪分子的一項行之有效的措施。暫時將人、物扣留，速與業(yè)主（住戶）和有關部門聯(lián)系核對，待其出具可靠證明后放行。 當班保安應根據(jù)具體情況，采取適當?shù)姆椒ò颜麄€現(xiàn)場保護起來，禁止無關人員進入現(xiàn)場，以免破壞現(xiàn)場遺留的痕跡、物證、影響證據(jù)的收集。 當陌生人進入小區(qū)時：1)當值保安員立即起立，敬禮，并說“您好！請問您去哪一棟哪一號房。 如已經辦理有效的放行手續(xù)時，應要求物主在辦理有效放行手續(xù)后放行。 機動車輛在大廈內任何場所禁止試車、修車、練車、停剎車。 停車場和大廈行車道路須做好行車線、停車位（分固定和臨時）、禁停、轉彎、減速、消防通道等標識。 出口值班員待離場車輛停穩(wěn)后，向司機敬禮，核對車牌號碼、駕駛人員姓名、相貌與檔案記錄，回收車輛出入證，收取停車費，出具收費票據(jù)，開閘放行，填寫《車輛出入登記表》。 附表 《停車場值班交接班登記表》停車場值班交接班登記表 年 月 日 班 崗： NO：FMRW528交接人接班人值班記事：交接事項對講機 部、 鎖匙 把膠木棍 根、 停車費 元手電筒 把、 票 張備注主任簽字 摩托車、自行車由管理處免費統(tǒng)一管理。3)所有保安員在收到通知后，應按規(guī)定時限到指定地點集合，根據(jù)分工各行其職。 突發(fā)事件的處理 浸水事故的處理1） 當接到業(yè)主（住戶）投訴或報告后，應立即抵達現(xiàn)場，觀察現(xiàn)場，立即查找出水的來源，檢查出水閥位置，并立即關閉有關的水閥。2） 對暈倒病人應首先讓其平臥，松解衣扣，移至陰涼通風處；摔傷病人如有嚴重骨折的應立即給予止血；肚痛病人應扶其坐下休息，給予溫開水飲用等。應立即用對講機或電話告知配電室值班電工切斷電人電路的電源，并向上級報告，同時設法使用絕緣物品將電線或漏電電器設施（設備）與觸電者分離，③ 觸電者救下后，視情況應立即采取口對口人工呼吸，心臟擠壓法或撥打“120”。④ 如發(fā)現(xiàn)有煤氣中毒人員時，應立即將中毒者轉移，送往附近醫(yī)院或撥打“120”急救。 5) 對個別蠻橫無理，始終不聽勸阻者，盡量想辦法查清其姓名或單位，如實記錄下來，并通知班長前往協(xié)助處理。 對工作中出現(xiàn)的問題不推諉，勇于承擔責任，并從中吸取教訓，不斷提升工作水平。2．工程部主任崗位職責 任職資格 具有《中華人民共和國特種技術操作許可證》 熟練掌握電工基本原理。 根據(jù)設備的特點制訂或審核各類設備的年度、季度、月度、周預防性檢修保養(yǎng)計劃，并監(jiān)督落實。 熟悉小區(qū)（大廈）內設備備用配件的規(guī)格、性能、型號、名稱。 工作內容 服從主任和組長的調度與工作安排。 機電設備運行期間，須確保其安全運行，隨時巡查，并作好相關記錄，嚴格執(zhí)行交接班制度。 保持設備房內干凈整潔，嚴禁無關人員進入設備房,設備設施專用工具或備件等須造冊登記，擺放整齊并保管好。 參加應急搶修，配合其他工程人員工作。 值班人員不得私自調班，因特殊情況要調班，必須向主任申請。 交班人員必須詳細介紹其值班情況、機器運行情況及存在的未處理問題。 內容