萬豪商業城方案(更新版)

　　

【正文】 * 過道設計（見附圖） 商場布局緊湊，過道適當，不宜過寬，否則不易積聚人 氣，這是成功商場的“必殺招”。為了更好的服務消費者，除了電話訂貨、送貨上門、免費修補等之外，海雅百貨還開設了購物巴士，免費接送顧客。 香江家具城 ： 位于寶安北路，香江裝飾廣場旁邊。商品按家庭裝修工序呈遞進式布局。一層經營各種裝飾材料，品種齊全，二層為眾多家居設計公司，有名氣的有：怡庭、雅庭、吉祥如意、居眾、創典居等公司。 * 南山商業將向中高檔方向發展 濱海大道通車后，創世紀濱海花園、鴻瑞花園、招商海月花園、中海麗苑、海典居、海珠城等住宅區業主的大規模入住，加上科技園、深大片區原有中高收人階層的存在以及西部硅谷 、跨海深港大橋通車的宏偉藍圖，使商家不斷看好這里的中高檔市場。 * 各大型主題商城粉墨登場 今年就有 7 家大型主題商城開業，西部電子時代廣場是集電腦、通訊、辦公自動化、音響器材、電子元配件、電子玩具、網絡系統為一體的專業化電子配套市場；姊妹購物城是經營全 品牌 女性服裝為主的主題商城；女兒 國、女人世界的女性品牌主題早已深人人心；南油佳騰電器城率先在南山開電器主題商城之先河。除了必要的日常用品外，購買衣物、電腦、家電、家具等，南山均不是首選，甚至壓根兒就沒想到南山。南山商服市場，包括人人樂、家樂福、愉康倉儲商場，總體商業規模不大，三家商場營業面積加起來才 2 萬余平方米。 登良路 業態以五金配件、汽車修理為主，裝飾材料也較發達 內環路 不聚人氣，基本無商業，有東方巴黎在售 東濱路 商業繁榮，業態多樣 .隨著后海大批住宅興起，被眾商家看好 小結 ：從上表看出，南油大道的商業目前檔次高，且較為集中，有形成“南山華強北”之勢。港人每天到羅湖大包小包購物已成為羅湖東門老街及其它購物商場的一大景觀。隨著南山本地商業需求與日遞增，南山商貿物業在近兩年來呈現出一派旺銷景象。因此，商鋪的售價也穩定而高企，街鋪的價值為許多投資客和經營者認可，易受市場追捧。 發展商為了盡快銷售鋪位，常常將鋪位劃分過細、過小，以減少鋪位總值，降低置業門檻，擴大購買層面。 怎樣使小業主的利益得到保障？一旦大商家退出商場，誰來負責重新招租，各小業主之間的利益誰來平衡？ * 鋪位劃分過細、過小不利經營者使用。 街鋪始終受市場鐘愛 與上述情況不同，街鋪產權獨立，受其他干擾因素少，客流量僅受街道人流的影響，生意好做長久，租金穩定。如今，南山居住，市區上班已成為部分深圳人的時尚生活。 吸引 港人購物 羅湖區已成為港人置業和購物的理想區域，已成為不爭的事實。 4 南山商業街道分布狀況分析 南新路 南山老城區，人流量大，商業繁榮，低檔為主，業態多樣 常新路 商業繁榮，業態多樣，餐飲業最發達，有家樂福商場 南山大道 人流量大，主要服務于周邊居民區，有愉康超市、女兒國 南油大道 商業前景好，以檔次較高的大型商場為主，有海雅百貨、沃爾瑪、佳騰、萬豪等，但交通干線 不聚人氣，且分布分散。 項目名稱 位置 商場面積 （ M2） 入伙時期 經營項目 南城購物廣場 南新路 30000 百貨精品 展望西部 電子時代廣場 南油大道與學府路16639 電腦、通訊、辦公自動化、音響企業 ()大量管理資料下載 深圳市華強北路新世紀酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 交界處 器材 蘇豪 名廈商場 桃園路 /南新路 2000 深圳秭妹購物城 桃園路 5000 服裝及女性產品 南貿市場 桃園路 8283 小商品批發、肉菜市場 倉前錦福苑裙樓 南新路 /學府路 5000 萬豪商業城 南油大道 15000 家居廣場 南油金暉家居廣場 南油大道 10000 電腦、音像、通訊器材、家電、臺灣高檔家具 東方巴黎時裝交易廣場 內環路 /南山 14478 尚未開業 女兒國南山分店 桃園路 /南新路 3000 女性及兒童用品 女人世界南山分店 桃園路 /南新路 3600 女性及兒童用品 沃爾瑪蛇口分店 南油大道 /內環路 3000 百貨超市 海雅百貨 南油大道 /濱海大道 35000 百貨商場 6 南山商業商業特征分析 * 檔次低、規模小，經營品種不全 這也是造成以往南山商業氣氛平淡的一個重要原因。特別是科技園的中高收入者，大部分身居南山，卻很少為南山的商業發展作貢獻。而商業用房面積達 40000M2以上的南油購物公園將把南城購物廣場以南的姊妹購物城、家樂福、海雅百貨、萬豪商業城、人人樂購物廣場、沃爾瑪、籌建中的天虹商場等聯成一片，形成一個完整的商業圈，南山商業文化中心規劃中的面積為 287500M2 的商業用房的全面建成將使南山商業圈真正與東門、華強北三足鼎立、強勢互動。以南城購物廣場、姊妹購物城、女人世界為中心的南新路口商業區，以西部電子、愉康商場、女兒國購物城為中心的愉康商 業區、以沃爾瑪、人人樂、萬豪商業城、南油佳騰電器城、順電為中心的沃爾瑪商業區將在家樂福、海雅百貨的承南啟北下形成一個完整的商業圈。 三 同類主題市場調研 * 八卦嶺片區典型可比商場調研 居家裝飾城 ：開業時間較長， 已開一、二、三期，其中一、二期位于八卦路，為 2 棟相臨廠房，均為 2 層，每層面積約 1400平方米，生意甚是紅火。 * 田貝片區典型可比商場調研 金麗家居廣場 ：田貝金麗家居廣場營業面積逾２萬平方米。 企業 ()大量管理資料下載 深圳市華強北路新世紀酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 香江裝飾城 ：位于梅園路，共一層，面積約 3500 平方米，經營品種齊全，生意不錯，獨立收銀。海雅百貨實行會員制管理，公司承諾，在所有商品價格不高于市區同類商場相同貨品的基礎上，對會員實行大約百分 金暉主題商場 經營范圍 1F： 通信產品、電子類產品 2F： 電器、音響類產品 3F： 櫥柜等家居用品 4F： 羅敏娜家私 管理費 15 元 /月，不包空調費、水電 實用率 50% 租期 3 年 檔次 中檔 鋪位面積 柜臺、 4080 平米不等 企業 ()大量管理資料下載 深圳市華強北路新世紀酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 之五的會員優惠，同時開展豐富 多彩的會員活動，如啤酒競飲、書法大賽、會員聯歡等，吸引會員入會。鋪位面積主要為 20 平米、 40 平米兩種。 * 標識、導示系統 ：每層于電梯口設功能分區、經營品種牌、洗手間指示、電梯及緊急出口指示等。如：某知名品牌的木地板商家想租一層，為了提升本商場檔次及增加品牌號召力，就可放寬條件滿足其要求，但是此種情況應嚴格控制，否則會影響整個商場的經營分區狀況，造成混亂。 因此，上述之每層租金價格改為： 表三：調整后的理論租金表 租金（元 /M2） 租金（元 /M2） 1 層 160 154 2 層 106 100 3 層 80 74 4 層 76 70 總結 ：顯然，上表通過回報率推出的理論租金值與市場比較法得出的最理性租金值相差很大，尤其是 1 層和 4 層的租金明顯偏高市場價，如果按照表三的租金進行實際 招租的話，市場、商家勢必不接受，會對招商工作很不利，因此，本著以下 4條考慮我們建議本商場的租金為： 深圳市華強北路新世紀酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 27 第一條：放水養魚，培育市場是招租工作的關鍵，需要給商 家以信心，畢竟我們是市場的開拓者，有一定的風險。 五 商場商業經營管理建議 * 高薪聘請金麗家居廣場的總經理或副總來本商場任總經理，負責全面的經營管理工作，以快速增加管 理經驗及借鑒完善管理機制。 * 一層的外玻璃幕墻保持通透，在適當高度懸掛 米高的燈箱，統一裝修格式，上寫各大入駐品牌的名稱，既為品牌打了廣告，又提升了商場檔次，增加了吸引力。 * 為什么要選我們： A 南山區核心位置，沃樂瑪商圈 B 南油大道旁，昭示力強勁 C 20000 萬平方米超大規模 D 主題化商場經營 深圳市華強北路新世紀酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 31 主題推廣核心方案 所謂主題推廣核心方案，就是從租客戶最終做生意的角度出發，以租客的現實需要為前提條件，以租客的消費心理為價值取向，以租客的審美情趣作參照比例，以租客容易接受的方式，采用理性訴求與感性渲染相結合的方式去打動客戶的表現核心。最有發展潛力之地，生意自然才久， 永續經營不是夢。氣派大堂，開間方正實用，電梯、 扶梯、觀光梯數量充足，照度充足，空調舒適 等，完全不同于以往裝飾市場黑、亂、臟的購 物 環境，必將吸引客戶一而再，再而三的回頭 光顧，增加生意機會。首層潔具專賣區設蔚藍 海岸、星海名城、招商海月、花園城等八大樓盤洗 手間樣板區。 證明：以承諾的方式展現。 3） 可能引發金麗負面反應，以及市 場追隨者形象往往帶來低價格聯想，在我方租金與金麗沒有 深圳市華強北路新世紀酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 35 區別，甚至大部分租金高于對手的情況下，此名稱不宜。 深圳市華強北路新世紀酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 39 五 造勢手法策劃 由于南山商業市場已經被“東方巴黎”等小鋪位分割銷售的做法搞壞了市場，客戶對此種銷售方法已基本失去信心，如果本商場希望銷售成功的話，就一定要從“根”上解決掉問題 即能否使商場真正開起來并進而做旺，這樣才能從根本上消除買家顧慮，確保