天津市東麗區華明鎮項目可行性研究報告-完整版-文庫吧在線文庫

　　

【正文】 米。 供求分析 — 整體供大于求， 趨勢有所放緩，需求量有所提升 ，市場競爭激烈 近年來天津市商業房產總體發展狀況良好，這與近年來天津 市經濟快速發展，人民 生活水平不斷提高關系密切，大眾對商業設施的需求日益增加，其整體供求關系呈現出 以下幾個特點： ? 商業用房新增供應量有所下降 2020～ 2020年商業用房總供應量和歷年新增供應量呈現上升趨勢比較明顯，到 2020 年底商業用房總供應量達到 萬平方米。 未來市場中商業的供應量的隨之加大，市場競爭將會更加激烈。由此預計， 2020 年下半年的商業市場租賃類商業用房比重將繼續上升，保守預計 2020 年租金上漲幅度在 2%— 4%之間；銷售價格上漲幅度在 3%— 5%之間。 商業房產向郊縣、濱海新區擴軍 隨著天津市市內各類商業房產項目建設越來越多，競爭日趨激烈，一些開發商另辟蹊徑，將商業房產開發的目標轉向郊縣。 06 年產權式商業銷售進一步受到冷遇，商業出售難度增加 未來集中型商業繼續增加，但百貨類的業態受到挑戰，呈現以大型購物中心為主的態勢，市場趨于飽和。 ? 商業市場將呈現“白熱化”競爭態勢 成熟商圈的新建商業項目及潛在商業地塊較多，未來供應規模可觀，未來天津核心商圈的競爭將更加激烈，優勝劣汰的局勢更加明顯。海河兩岸開發改造帶動了大量公建項目建設，對天津大型商貿公建建設起了較大的推動作用，并有效 地提高了中心城區的經濟功能和環境品位。因此新興的集中式大體量商業要做差異化定位，同時 業態將向集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的綜合性購物中心方向發展 并適度引導市場及消費者。 7 天津零售市場分析 天津零售市場主要由數個分布于不同區域的購物區組成，以百貨公司、街鋪、及專業市場的零售業態形成經營，基本上已達至一定的發展水平。 天津的專業類市場主要以餐飲、娛樂為主，五金主要集中在凌西路上，建材家裝主要集中在黑牛城道和津濱大道 上，汽修主要集中在黑牛城道上，電器較為集中的區域是大沽南路。 商業用房的租售價格走勢較為平穩，略有增長 未來商業中心區商圈的租售價格基本持平，上漲幅度不大，而隨著次中心區新興商圈的逐漸成熟，市場的認可度也將提升， 商圈內的價格也將會有所提升。再加上，新政后貸款環境更加苛刻，貸款企業必須持有 35%的自有率資金，資金門檻更高，加大了投資風險。 **湖商 業隨著 **湖整體的開發改造隨之崛起，未來發展空間比較大，但是目前仍處于商業發展的初級階段。預計商業總建筑面積在 25萬左右，包括現代商貿區、品牌專賣區、國際風情區和餐飲文化區等。目前 **各專業市場由于消費的目的性相當明確，對位置和區域的要求不 高，客戶群相對比較穩定。建成后可入駐 4800 多家廠商，年交易能力達 60億元，可為當地解決 13500 個就業崗位。 入住時間 購房即入住 ? 多 以多層和小高層的建筑形態為主 ? 在售項目酒店檔次較高，多集中在星級以上的，配套設施較高 ? 再售項目中，精裝程度計較高 ? 大多為寫字樓或酒店式公寓類的商用物業 ? 住宅面積區域多集中在 100400 平米之間，可任意拆分 ? 公寓多集中在 50120 平米之間 ? 客戶群體集中在空港內部駐地企業的中高層、投資人士和高新技術輕工為主公司 ? 項目多集中在中心大道兩側 皇冠國際廣場 金融中心 空港國際貿易中心 空港國際中心 空港國際中 心心 金融中心 皇冠國際廣場 遠洋新干線 空港國際貿易中心 遠洋新干線 空港內部環境 園區內各種業態分布以及供應量 在售項目上市量和分布 項目名稱 皇冠國際廣場 金融中心 遠洋新干線 空港國際 貿易中心 空港國際中心 合計 建筑功能 酒店、酒店式 精 裝 公寓、寫字樓 商務辦公寫字樓 普通住宅、寫字樓、商務別墅 商務辦公寫字樓 精裝商務公寓、寫字樓，酒店 總建筑面積 15 萬 平米 萬平米 45 萬 6 萬平米 萬 萬 住宅上市量 / / 37 萬平米 / / 37萬 酒店上市量 約 萬平米 / / / 萬平米 寫字樓上市量 約 萬平米 萬平米 萬平米 6 萬平米 萬平米 萬 公寓上市量 約 3萬平米 / / / 萬平米 在售項目供應量370102030405060708090總建筑面積 住宅上市量 酒店上市量 寫字樓上市量 公寓上市量合計（萬平米） 未上市項目上市量 名稱 建筑面積 （萬平米） 容積率 產品類別 未上市 空港城 餐飲、配套、住宅 萬順溫泉公寓 酒店、公寓 萬通空港 。 一、二期： 即中國北方五金城 ， 中國正泰集團、德嘉西集團、中國人民電器集團等 700 多家國內外知名企業已經陸續入駐，輕工商貿城將成為目前中國北方建筑面積和經營規模最大的五金銷售批發市場。天津市金鐘農產品批發市場包括（金鐘蔬菜市場、金鐘糧油批發市場、民權門綜合批發交易市場三個批發市場、和天津市金鐘農副產品有限公司）占地面積為 400 畝，其中包括 蔬菜交易區 8 萬平方米 、水果交易區 2 萬平方米 、水產品交易區 1 萬平方米 、糧油交易區 3. 5 萬平方米 、副食品交易區 5 萬平方米 。 次級商圈 物業組合 代表物業 經營內容 躍進路商業圈 百貨商場、餐飲、娛樂 、沿街商鋪 **商場、清荷茶樓、上島咖啡 食品、餐飲、服裝、休閑娛樂 **開發區商圈 超市賣場、專業賣場、餐飲、娛樂、酒店、專賣店、天一 MALL（待建） 家樂超市、家居裝飾建材中心、聚龍宮海鮮酒樓、天一會所 便利服務、家具、餐飲、娛樂、汽車、商務休閑 **湖商圈 休閑、娛樂 項目會所、社區商業 保齡球、游泳、桑拿、歌廳、紅外線射擊、乒乓球、臺球、羽毛球、沙 狐球、飛鏢等。一期總建筑面積為 ㎡的商業，主要是會所、 SPA、餐飲。從 2020 年底至 2020 年一季度，新上市和將推出的社區商鋪采取大比例招租加小型底商銷售的方式進行商鋪氛圍的培養，以提高商鋪的價值和社區商業的協調性。目前本市較為成熟的四大商圈分別是濱江道 和平路商圈、南市商圈、南京路商圈、東北角商圈和小白樓商圈。后市運行不容樂觀。但縱觀現時大部份的零售商業項目，無論在經營模式、設計布局及銷售商品方面，仍主要以傳統舊式模式為主，雖現有商業項目都有成功的因素，但相對于很多國外的購物中心，現有商業項目在動線設計、購物環境及商品選擇方面都未如理想。 經營特色是商業發展的立足之本 商業經營沒有特色及主題是小白樓目前的最大困境，在目前商業大格局基本框定的情況下，新型商業區如何有效的吸納人流從而生存下去，就必須考慮特色化經營的問題。 ? 地鐵一號線新商圈初見雛型 地鐵通車后與沿途的商業氛圍形成的巨大人流，將為商業發展創造良好的基礎條件。新老商業區和不同商業模式的交替發展開 始逐步打破天津傳統的商圈概念。由于整體供應量的巨大導致部分商業開始經營換血，出現市場整合，商業房產由銷售逐漸轉入經營管理。 目前天津市大量的商業房產項目集中在濱江道、東馬路等幾個局部小范圍內，分布不盡合 理。到 2020 年底，商用房平均入住率達到 65%，為近幾年較低水平。 天津市商業設施售價從 2020 年穩步升高 ,商業設施的日益完善和升級 ,商業市場的不斷發展 ,商業設施的價值也在不斷增加。 ? 商業用房需求量有所提升 從 2020 年開始，新增供應量有所下降，但是整體需求量相比 2020 年小有增幅，從 2020 年到 2020 年一季度天津市新面市 及開工的商業房產項目中，大型商業項目采取了整體出售、長期持有或先持有、后銷售的方式，社區商鋪也加大了自己持有鋪面的比例， 經營模式多以租賃為主或租售各半的方式。同時，本市還將擴建發展 10 大特色商業街。南坨工業小區，目前受土地指標限制，發展受阻，但其有一定的發展后勁。設計指標為三級稅收每畝地要達到 50 萬元，總稅收達到 億元，這是 華明鎮 經濟發展的重要組成部分，用以吸引國際高科技軟件開發、孵化器等，技術含量比較 高。 空港加工區優劣式總結分析 優勢 ? 政府政策支持，發展助跑； ? 未來 15人口區域的吸引力； ? 形成高速、鐵路、海空聯運等交通網絡優勢， 交通便捷，可通往市區及各地； ? 依托自身空港和靠近天津海港的地理優勢，成為華北物流中心； ? 隨著空港經濟發展，將帶動區域經濟發展及周邊配套設施的完善； ? 空客 A320 以及總部經濟的聚集，推動區域高速發展 ? 是濱海新區距離市區最近的一個功能區，距濱海機場較近； ? 整個 區域內綠化比較好，空氣質量高； ? 適宜的氣候和自然地理條件（ **湖、碧波湖），環境優美。 ? 空港加工區 空港加工區目前一期土地整理工作已全部完成，對工業企業的招商工作也基本完成。規劃占地 平方公里。 該區域地處天津濱海國際機場東北則，距市區 10公里，距保稅區和天津港 30 公里，距北京 110 公里，區位優勢得天獨厚。 區域規劃 東麗區 是連接濱海新區和市區的橋梁，是濱海新區圈層化體系的一個重要節點區域和組成部分。目 錄 第一篇 宏觀背景 ...................................................................................................................... 5 1 東麗區 概況 ............................................................................................................................ 6 人口及行政區劃 ......................................................................................................... 6 經濟發展指標 ............................................................................................................. 6 區域規劃 ...................................................................................................................... 6 ................................................................................................................................ 7 空港整體概況 ............................................................................................................. 7 空港物流加工區規劃 ................................................................................................. 8 空港交通 ................................................................................................................... 8 目前現狀 ..................................................................................................................... 8 空港加工區配套設施 ............................................................................................... 10 空港加工區優劣式總結分析 ................................................................................... 10 華明鎮 概況和發展趨勢分析 ...............................................