某物業(yè)公司工程部管理手冊-全文預(yù)覽

　　

【正文】 全保護措施，以免引起事故；（5）使用機房內(nèi)的壓力容器要嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，未經(jīng)當(dāng)值調(diào)度或工程師以上批準不得超壓運行；（6）在機房內(nèi)連接臨時電氣設(shè)備時，首先要經(jīng)過工程師的批準，還需要由合格的電工接線、拆線，嚴禁非電工操作，臨時線路應(yīng)有可靠的安全措施；（7）未經(jīng)培訓(xùn)的人員不得單獨操作各閥門開關(guān)；（8）任何人未經(jīng)批準，不得私自動用機房消防器材。 空調(diào)機房管理制度目的：空調(diào)機房是商場設(shè)備的重要基地，此管理制度是為確保設(shè)備的正常運作不受影響而制定的。（5）保持泵房地面和設(shè)備外表的清潔。為及時向住戶提供合格生活用水和消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度：（1）巡檢人員應(yīng)對水泵房進行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏水。管理制度：（1）嚴格遵守系統(tǒng)各項設(shè)備運行管理規(guī)程，保證各設(shè)備處于良好狀態(tài)；（2）將各設(shè)備運行情況記錄清楚；（3）根據(jù)保養(yǎng)計劃做好各設(shè)備的保養(yǎng)；（4）對故障報警及時處理并記錄運行表格；（5）對外判設(shè)備的承包商做好監(jiān)督；（6）各設(shè)備的元器件參數(shù)不得隨意更改；（7）嚴禁在系統(tǒng)各計算機上使用自帶軟件。 （6）無人值班的機房，借用鑰匙時間需進行登記。機房鑰匙管理規(guī)定目的：規(guī)范工程人員及設(shè)備機房的正常管理工作；適用范圍：適用于工程部全體人員；職責(zé)：工程部主管負責(zé)監(jiān)督、檢查工作，并定期向部門經(jīng)理匯報；具體工作要求：（1）機房鑰匙一律不得私自配制；（2）凡不是24小時值班的機房，鑰匙應(yīng)有一套在24小時值班的配電機房保存，以防萬一有特殊情況需使用時須嚴格登記。（8）工具管理人員應(yīng)定期清點和檢查所負責(zé)的工具和器械。（4）凡工具出現(xiàn)非正常損壞或丟失，應(yīng)由責(zé)任人照價賠償。工程部工具管理制度目的：為保證部門資產(chǎn)及設(shè)備設(shè)施正常維修維護職責(zé)：工程部經(jīng)理、專業(yè)主管、文員負責(zé)監(jiān)督、檢查范圍：工程部各專業(yè)管理制度：（1）所配置工具為工作之用，每位員工都應(yīng)該愛護、珍惜。值班記錄：（1）值班人員要做好日常的運行巡視記錄。（2）運行人員必須現(xiàn)場交接班，做好各設(shè)備的交接。（4）運行人員不得在機房內(nèi)追逐打鬧、扎堆閑談、喝酒、吃零食。值班管理制度：運行值班：（1）運行人員必須集中精力嚴守崗位，認真履行工作職責(zé)。（2）不準將易燃易爆物品帶入機房，如動用明火必須有主管部門批準，并配備滅火器和看火人。 設(shè)備交接：（1)當(dāng)運行班發(fā)現(xiàn)大廈設(shè)備有不正常現(xiàn)象時，按“故障處理”要求進行。 （2）如故障嚴重運行人員不能排除時，要做好應(yīng)急處理，并做到：（）涉及到安全或影響運行的故障及時通知到經(jīng)理、主管，事后寫清故障報告。(4)運行人員要按時巡視機房設(shè)備的運轉(zhuǎn)情況，保證設(shè)備正常運轉(zhuǎn)和完好率。(4)每班要對值班室進行一次清掃，桌上物品應(yīng)擺放整齊，保持清潔。 （3）不準在機房內(nèi)會客和接待與本專業(yè)工作無關(guān)的人員。嚴格執(zhí)行來客登記制度。（5）交接雙方在確認無誤后,在上一班值班記錄本上簽字確認,并開始進入值班工作。(2)確認后并將工具及公用鑰匙清點齊全方可接班。具體工作內(nèi)容：交班人的工作：(1)值班室內(nèi)衛(wèi)生及內(nèi)務(wù)整理、打掃干凈。 (24)設(shè)備維修后要確保各連接件牢靠，防護裝置安裝完畢，絕緣性能良好，人與設(shè)備離開一定安全距離后方可通電試運轉(zhuǎn)。（21）遇有蒸汽漏汽、熱水跑水、水高壓噴射、地面大面積積水過高等情況時，要先看清情況，做好必要的防護，防止燙傷、觸電、撞擊等傷害發(fā)生。（17）下污水井（池）要先將其內(nèi)通風(fēng)，不準使用明火，系戴好安全帶、防毒面具并有人監(jiān)護。（13）使用2米（含）以上梯子工作時應(yīng)有人扶梯和監(jiān)護。 （10）室外作業(yè)時，風(fēng)力四級以上不得使用電氣焊。（8）凡需動用明火時，必須事先辦理動火證，經(jīng)批準后方可動火。（4）發(fā)放的安全保護用品要定期進行檢查；按規(guī)定使用，不能忽視使用或人為破壞。（7）請假、補休需在一天前報告主管，并由主管安排合適的替班人；（8）、完成上級交辦的其他任務(wù)。堅守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準確記錄各種運行數(shù)據(jù)，填好運行表格上報（3）、發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交工程師主管審閱。（4）、做好電梯、電梯間和電梯機房的清潔工作，保持無污跡、無灰塵、無垃圾；（5）、積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)技術(shù)水平；（6）請假、補休需在一天前報告主管，并由主管安排合適的替班人；(7)、搞好各工種的配合，努力完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其他任務(wù)。 （3）根據(jù)所管轄設(shè)備的檢修計劃，按時保質(zhì)保量地完成，并填好記錄表格； （4）嚴格執(zhí)行設(shè)備管理制度，做好早中班的交接班工作和搞好班內(nèi)外清潔工作；（5）交班時發(fā)生故障，上一班必須協(xié)同下一班排除故障后才能下班，配電設(shè)備發(fā)生事故時不得離崗；（6）請假、補休需在一天前報告主管，并由主管安排合適的替班人； （7）每月進行責(zé)任區(qū)內(nèi)設(shè)備的維修保養(yǎng)工作并做好記錄，并保持責(zé)任區(qū)域機房和設(shè)備清潔衛(wèi)生。 （7）請假、補休需在一天前報告主管，并由主管安排合適的替班人。 （3）根據(jù)所管轄設(shè)備的檢修計劃，按時保質(zhì)保量地完成，并填好記錄表格。負責(zé)與供電局的業(yè)務(wù)聯(lián)系，并做好登記；（7）事故未排除不進行交接班，應(yīng)上下兩班協(xié)同工作，一般性設(shè)備故障應(yīng)交代清楚并做好記錄。（8）、完成上級交辦的其他任務(wù)。（4）、督促和檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有重大事件立即匯報。（8）、完成上級指派的其它工作。（6）、（3）、根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)計劃（年度、月度），帶領(lǐng)班組團隊組織落實，保持該系統(tǒng)的運行更經(jīng)濟節(jié)能、更合理。（1）、根據(jù)電氣設(shè)備維修保養(yǎng)計劃（年度、月度），帶領(lǐng)班組團隊組織落實實施；（2）、檢查及落實設(shè)備運行中出現(xiàn)的故障性檢修； （3）、根據(jù)計劃落實有關(guān)設(shè)備的檢修和測試，并擬定各類防范措施報主管審核；（4）、按公司制度落實無誤完成各類維修單及報修，并認真檢查記錄；（5）、協(xié)肋申請備品備件計劃；（6）、帶領(lǐng)團隊提高員工的維修技能；（7）、協(xié)調(diào)與其它班組或部門的配合工作。⑥做每月盤存報表，為下月計劃作好準備。 ③貨品購進入庫時，應(yīng)注意手續(xù)單據(jù)齊全，物品數(shù)量、質(zhì)量、價格、型號規(guī)格符合要求，并做好登賬手續(xù)。 ④員工號牌、考勤卡、生活補貼、 生日補品等的辦理發(fā)放事宜及辦公區(qū)域的衛(wèi)生管理。 （３）負責(zé)物業(yè)部內(nèi)勤工作。⑧物業(yè)部所有相關(guān)會議的記錄及其整理、歸檔， ⑨物業(yè)部內(nèi)部資料借閱管理。主管（土建、裝修）崗位職責(zé):(1)嚴格遵守國家技術(shù)規(guī)范標準，嚴格遵守公司各項規(guī)章制度；(2)負責(zé)所轄區(qū)域土建、裝修工程日常維修工作；(3)負責(zé)所轄區(qū)域辦公樓（商鋪）、主力店等的二次裝修圖審及現(xiàn)場監(jiān)管工作； ①負責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)土建、裝修大、中、小型維修計劃的制定，備品備件的采購計劃，并組織實施；②對工程部年度總體維保計劃進行分解，制定本系統(tǒng)月、季、年度計劃，并組織實施； ③負責(zé)本專業(yè)月、季、年度預(yù)算的編制工作； ④負責(zé)本專業(yè)工程檔案的管理工作； ⑤負責(zé)下屬員工的知識技能培訓(xùn)及績效考核等工作；（4）完成部門領(lǐng)導(dǎo)交給的其他任務(wù)。 負責(zé)電梯設(shè)備運行、維修工作，每月分析報表。（7）完成部門領(lǐng)導(dǎo)交給的其他任務(wù)。（2）每天檢查工程現(xiàn)場和設(shè)備狀況 ①檢查設(shè)備運行狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題及時處理 ②審查運行、維修記錄。 ③審查運行記錄，掌握能耗狀況，做好節(jié)能工作,做好記錄. （3）每月按年度分解計劃進行設(shè)備維修、保養(yǎng)，月度業(yè)務(wù)和安全常識培訓(xùn)： ①每月負責(zé)與強電主管配合核算給水設(shè)備用電量 ； ②對系統(tǒng)設(shè)備的運行、維修狀況進行監(jiān)督、考核， 每月分析報表； ③負責(zé)給排水系統(tǒng)技術(shù)資料的收集、整理工作， 完善技術(shù)資料； ④負責(zé)直接下屬的業(yè)績考核工作及各項培訓(xùn)工作； ⑤完成部門領(lǐng)導(dǎo)交給的其他任務(wù)。（8）完成部門領(lǐng)導(dǎo)交給的其他任務(wù)。（4）制定并貫徹電氣設(shè)備運行方案、檢修方案、 計劃和安全操作規(guī)程，監(jiān)督和檢查各班組合理使用電氣設(shè)備， 定期維護電氣設(shè)備的情況，并記錄歸檔。工程部經(jīng)理崗位職責(zé)（1）在公司的領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行有關(guān)設(shè)備和能源管理方面的各項法律、法規(guī)，保障物業(yè)管理各種方針、政策、規(guī)章和制度的落實；（2）在“安全、可靠、經(jīng)濟、合理”的前提下，保障各設(shè)備所需的能源（水電、油、天然氣等）的供給，并做好節(jié)約能源、節(jié)約開支的工作；（3）負責(zé)組織設(shè)備的使用、維護、革新改造直到報廢的整個使用過程的管理工作，保障設(shè)備處于良好的技術(shù)狀態(tài)，不能影響使用效果，更不能影響到對業(yè)主和用戶的服務(wù)質(zhì)量；（4）負責(zé)調(diào)配、組織人力、物力，及時完成客戶和用戶提出的請修要求，為客戶和用戶提供良好的工作、生活、學(xué)習(xí)條件；（5）組織擬定設(shè)備管理、操作、維修、養(yǎng)護的各種規(guī)章制度和技術(shù)標準，并監(jiān)督執(zhí)行；（6）組織收集、編制各種設(shè)備的技術(shù)資料、圖紙，做好設(shè)備的技術(shù)管理工作，落實好國家的各項技術(shù)政策；（7）組織編制各種設(shè)備的保養(yǎng)、檢修計劃，原材料采購計劃，并組織實施，遇到特殊情況時及時調(diào)整、變更計劃；（8）組織員工開展技術(shù)、業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，不斷提高員工的業(yè)務(wù)技術(shù)水平和服務(wù)質(zhì)量；（9）負責(zé)編制所管設(shè)備的年、季、月檢修計劃及相應(yīng)的材料、工具準備計劃，經(jīng)工程部經(jīng)理審批后負責(zé)組織計劃的落實，并檢查計劃的完成情況；（10）負責(zé)檢查所管設(shè)備的使用、維護和保養(yǎng)情況，并解決有關(guān)技術(shù)問題，以保證設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)，防止出現(xiàn)嚴重損壞、停止使用或造成其他重大損失的情況發(fā)生；（11）負責(zé)制訂所管系統(tǒng)的運行方案并查閱運行記錄，敦促下屬人員認 真負責(zé)，承擔(dān)起相應(yīng)的崗位責(zé)任，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，保證設(shè)備的正常運行，發(fā)現(xiàn)不符合規(guī)范的情況要及時糾正；（12）發(fā)生事故時從技術(shù)角度組織調(diào)查、分析設(shè)備事故出現(xiàn)的原因，提出處理意見及工作改進措施，以防止同類事故的再次發(fā)生；（13）負責(zé)制訂所管設(shè)施的更新、改造計劃，以消除原設(shè)計和施工中存在的問題，并負責(zé)工程的監(jiān)督工作，以達到“安全、可靠、經(jīng)濟、合理”的目標；（14）負責(zé)組織技術(shù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)工作，不斷提高下屬員工的技術(shù)素質(zhì)，服務(wù)意識以及服務(wù)質(zhì)量；(15)按季節(jié)變化調(diào)整各設(shè)備之開關(guān)，以保證最高的效益，對設(shè)備一般性的缺陷，安排員工正常的維修來整改。一般情況，工程部將在接到工程報修請求后2小時內(nèi)完成。工程部管理手冊目錄 工程部工作職責(zé) 工程部管理目標三、工程部服務(wù)質(zhì)量指標四、工程部服務(wù)承諾五、工程部崗位職責(zé)六、工程部組織架構(gòu)七、工程部管理制度八、工程部各機電系統(tǒng)（供配電、暖通、給排水、弱電、精裝修）操作流程九、工程部維修工作單流程十、設(shè)備節(jié)能方法十一、應(yīng)急預(yù)案十二、物品出入庫管理制度十三、工程部巡檢制度及相關(guān)表格一、工程部工作職責(zé)工程部是物業(yè)公司的管理部門之一，負責(zé)所轄區(qū)域的工程管理工作，其主要職責(zé)如下：認真貫徹執(zhí)行國家有關(guān)物管理制度和法規(guī)，遵守公司的各項規(guī)章制度；建立健全工程管理規(guī)定；健全租戶檔案管理設(shè)備設(shè)施的檔案；核算所轄區(qū)域的各租戶水電等費用；審核所轄區(qū)域租戶進、出場物業(yè)工程條件的審核及關(guān)于工程方面的圖紙；負責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)的各項改造施工的審核及驗收；監(jiān)督及驗收所轄租戶的裝修改造工程過程；負責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)的機電設(shè)備設(shè)施（即供配電、暖通空調(diào)、發(fā)電機、電扶梯、弱電通訊、給排水等）的運營、維護管理工作；督促《裝修手冊》及相關(guān)物業(yè)工程方面規(guī)定要求的簽定和執(zhí)行；協(xié)調(diào)配合購物中心各職能部門做好物業(yè)工程方面的服務(wù)工作1對外協(xié)調(diào)好所轄區(qū)域如供水、供電、供氣、節(jié)水辦及環(huán)保政府部門的配套工作。四、工程部服務(wù)承諾服務(wù)承諾： 工程部全天候接受各類物業(yè)工程方面的服務(wù)請求并及時應(yīng)對。五、工程部崗位職責(zé)崗位職責(zé)總的原則：（1）忠于公司,自覺維護公司的利益、形象、聲譽；（2）遵紀守法,遵守公司的各項規(guī)章制度和組織紀律服從上級領(lǐng) 導(dǎo)工作安排；（3）認真貫徹落實崗位責(zé)任制,嚴格執(zhí)行操作規(guī)程和員工守則；（4）服從領(lǐng)導(dǎo)安排,做到“事事有著落,件件有回音”；（5）每月24日前完成本崗月度總結(jié)和計劃安排；（6）每月至少一次培訓(xùn)計劃安排；（7）每月28日前系統(tǒng)的設(shè)備設(shè)施運行分析報告完成；（8）每年在11月30日前出臺設(shè)備設(shè)施年度維修保養(yǎng)計劃和特種設(shè)備年度檢查計劃；每月20日前擬定下月的備品備件的數(shù)量及類別。同時根據(jù)年度分解計劃按月對設(shè)備進行維修保養(yǎng)工作。 （7）負責(zé)對直接下屬的業(yè)績考核及各項培訓(xùn)工作。 ②檢查下層崗位紀律和工作態(tài)度，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正。 并負責(zé)所轄大樓消防報警系統(tǒng)的全面工作。（3）每月按年度維保計劃分解進行設(shè)備保養(yǎng)及維修，月度安全檢查和培訓(xùn)，月度考核及績效；（4）配合商場業(yè)態(tài)調(diào)整和租戶柜位變更后弱電系統(tǒng)的拆遷和功能恢復(fù)；（5）對各運營商進場內(nèi)工作進行工作對接；（6）按月核算各運營商設(shè)備用電量并審核相關(guān)管理需求。積極參加各種培訓(xùn)， 對發(fā)生事故的隱患進行分析，查找原因、制定措施，確保設(shè)備安正常運行。其培訓(xùn)內(nèi)容是: ①熟悉電梯的性能、構(gòu)造和使用方法,每天按要求準時開啟和關(guān)閉電梯,確保電梯安全正常運行； ②及時處理應(yīng)急停機故障,接到應(yīng)急故障后應(yīng)迅速奔赴現(xiàn)場,先將電梯中被困客人救出,然后排除電梯故障；(8） 完成部門領(lǐng)導(dǎo)安排的其他任務(wù)。 ⑤向公司提交的工作計劃、報告及批復(fù)的歸檔，⑥公司下發(fā)的指示，通知及規(guī)章制度的歸檔，⑦本部門工作任務(wù)、 進度的調(diào)查報告及匯報材料總結(jié)的整理歸檔。 ④結(jié)算每項的維修費用，月底報送財務(wù)部。 ③辦理員工各種假事、加班、外出等事宜。 ②堅守崗位、忠于